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Intérieur lumineux et épuré, escalier hélicoïdal blanc et grandes baies vitrées ouvertes sur la mer (photo d'illustration)

2 octobre 2026

Diagnostics obligatoires pour la vente d'un appartement (2026-2027)

Liste, durées de validité et changements du DPE en 2026 et 2027

Pour la vente d'un appartement, les diagnostics obligatoires sont réunis dans un dossier de diagnostic technique remis à l'acquéreur : le DPE et, selon l'âge et la situation du bien, les diagnostics plomb, amiante, électricité, gaz, termites, l'état des risques et quelques autres documents. À Beausoleil, Cap-d'Ail, La Turbie, Menton et Roquebrune-Cap-Martin, l'état des risques est à prévoir pour tout appartement, de même que l'état termites, selon l'arrêté préfectoral publié sur le site de la préfecture des Alpes-Maritimes (consulté le 2 octobre 2026). Pour le DPE, le calcul a changé pour l'électricité le 1er janvier 2026 et changera de nouveau le 1er janvier 2027, sans obligation de refaire un DPE encore valable.

Le dossier de diagnostic technique en bref

Pour vendre un appartement, vous devez réunir plusieurs diagnostics dans un dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. Sa composition est fixée par l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation.

La plupart des diagnostics sont établis par un diagnostiqueur certifié, que vous pouvez vérifier dans l'annuaire officiel. Pour vendre avec notre agence, consultez notre page vendre votre bien à Beausoleil.

La liste des diagnostics obligatoires pour la vente d'un appartement

Voici la liste établie par Service Public, avec les durées de validité indiquées dans les fiches officielles.

DPE

Le diagnostic de performance énergétique doit avoir moins de 10 ans à la date de la promesse ou de l'acte, sous réserve des règles propres aux anciens DPE (voir plus bas).

Plomb (CREP)

Il concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949. Sa validité est illimitée s'il ne révèle pas de plomb, ou du plomb à une concentration inférieure à 1 mg/cm². Au-delà, il doit avoir moins d'un an au moment de la vente.

Amiante

Il est exigé si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Réalisé depuis le 1er avril 2013, il a une validité illimitée ; plus ancien, il doit être renouvelé avant la vente. Si le rapport classe des matériaux de la liste A en surveillance périodique, une nouvelle évaluation est due dans les 3 ans ; après des travaux de rénovation, un nouveau diagnostic est conseillé. En copropriété, demandez aussi au syndic la copie du dossier technique amiante (DTA) des parties communes et de sa fiche récapitulative.

Électricité et gaz

Ces états sont exigés lorsque l'installation intérieure a plus de 15 ans. Chacun doit dater de moins de 3 ans à la date de la promesse ou de l'acte. Pour le gaz, un certificat de conformité de moins de 3 ans, établi après une modification ou un complément de l'installation, peut dispenser du diagnostic.

État des risques

Il est obligatoire dans les zones à risques, notamment en zone de sismicité 2 à 5. Vous pouvez le remplir vous-même, par exemple avec le service en ligne, et vous le remettez à l'acheteur lors de la première visite. Il doit dater de moins de 6 mois. En zone soumise aux obligations de débroussaillement, il comprend aussi une fiche d'information sur ces obligations.

Termites et mérule

L'état termites est exigé dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. En copropriété, il porte sur les parties privatives. Il doit dater de moins de 6 mois à la signature de la promesse ou de l'acte. Une information sur le risque de mérule est aussi requise dans les zones identifiées par arrêté.

Autres documents selon la situation

  • Bruit des aéroports : en zone A, B, C ou D d'un plan d'exposition au bruit, le vendeur remplit un état des nuisances sonores aériennes.
  • Assainissement : si la copropriété n'est pas raccordée au réseau public, un état de l'installation non collective de moins de 3 ans est requis à l'acte. Hors Île-de-France, le contrôle du raccordement au réseau public n'est exigé que si un arrêté municipal l'impose.
  • Arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité : s'il en existe un pour le logement, il est joint au dossier.
  • Chauffage au bois : si le logement en est équipé et se trouve dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère, un certificat de conformité de l'appareil aux règles fixées par le préfet est joint au dossier.
  • Carnet d'information du logement : il concerne les logements construits, ou rénovés avec des travaux ayant une incidence significative sur leur performance énergétique, pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée depuis le 1er janvier 2023. Il est remis à l'acquéreur au plus tard à l'acte authentique.

Surface loi Carrez

Ce n'est pas un diagnostic, mais la promesse et l'acte de vente d'un lot de copropriété doivent mentionner la superficie de sa partie privative (hors caves, garages, places de stationnement et lots de moins de 8 m²). Sans cette mention, l'acquéreur peut demander la nullité de la vente au plus tard un mois après l'acte authentique, sauf si celui-ci mentionne la superficie. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée, il peut obtenir une baisse de prix proportionnelle, dans l'année qui suit l'acte authentique.

À Beausoleil et dans les communes proches de Monaco

Dans notre secteur, deux documents sont à prévoir pour tout appartement. D'abord l'état des risques : selon Géorisques, Beausoleil, Cap-d'Ail, La Turbie, Menton et Roquebrune-Cap-Martin sont en zone de sismicité 4 (moyenne). Toute annonce de vente doit alors mentionner que les informations sur les risques sont disponibles sur Géorisques. Notre page immobilier à Beausoleil détaille les risques recensés pour la commune.

Ensuite l'état termites : selon la page de la préfecture des Alpes-Maritimes consultée le 2 octobre 2026, l'arrêté préfectoral n° 2017-319 inclut ces cinq communes, sur la totalité de leur territoire, dans la zone de surveillance et de lutte contre les termites du département. Vérifiez auprès de votre diagnostiqueur que cet arrêté est toujours en vigueur. Pour la mérule, renseignez-vous auprès de la préfecture.

DPE : ce qui a changé en 2026 et ce qui change en 2027

Les anciens DPE ne sont plus valables

Selon le ministère chargé de l'environnement, les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables (au plus tard depuis le 1er janvier 2025) : ils doivent être refaits avant la vente. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes sont aussi adaptés aux logements de 40 m² ou moins (attestation de nouvelle étiquette téléchargeable gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe).

Depuis le 1er janvier 2026

Le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Les DPE réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025 restent valables ; si le nouveau calcul améliore leur étiquette, une attestation de nouvelle étiquette peut être téléchargée gratuitement, sans nouvelle visite, sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe.

Au 1er janvier 2027

L'arrêté du 19 août 2026 abaisse ce facteur de 1,9 à 1,7, pour les DPE et les audits énergétiques. Selon Service Public, l'étiquette d'un logement qui utilise l'électricité pour de nombreux usages pourra gagner une classe, voire deux dans de rares cas ; l'amélioration ne sera pas systématique et aucune étiquette ne sera dégradée. Les DPE en cours de validité le restent jusqu'à leur échéance (10 ans pour ceux réalisés depuis le 1er juillet 2021) et pourront, eux aussi, être mis à jour gratuitement si leur étiquette s'améliore.

Le même jour entrera en vigueur l'arrêté du 11 juin 2026, qui adapte le DPE au droit européen : nouvelles informations, notamment sur les énergies renouvelables, et mention « A0 » pour les bâtiments considérés comme à émissions nulles.

Si votre appartement est chauffé à l'électricité, vérifiez si une étiquette améliorée est disponible : l'annonce de vente doit afficher les classes énergie et climat, l'estimation des dépenses annuelles d'énergie et, pour un logement classé F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

DPE et audit énergétique : deux documents distincts

L'audit énergétique ne remplace pas le DPE. Il concerne la vente d'une maison, ou d'un immeuble de plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire, classés E, F ou G. L'article L126-28-1 exclut les logements soumis au statut de la copropriété : la vente d'un appartement en copropriété n'est donc pas concernée.

Si un diagnostic manque ou expire avant l'acte

Selon l'article L271-4, si le constat plomb, l'état amiante, termites, gaz, électricité ou le document d'assainissement manque ou n'est plus valable à l'acte authentique, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Si l'état des risques ou, le cas échéant, un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité manque, l'acquéreur peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix.

Vérifiez donc les dates de validité dès la mise en vente, puis avant la promesse et avant l'acte : un document valable à la promesse mais périmé le jour de l'acte doit être remplacé par un nouveau, annexé à l'acte (article L271-5). À surveiller en particulier : l'état termites et l'état des risques, qui doivent dater de moins de 6 mois.

Vous envisagez de vendre un appartement à Beausoleil ou dans une commune voisine ? Notre agence, 10 boulevard de la République à Beausoleil, vous propose une estimation gratuite et sans engagement.

Laura-Lynn Nacher de Coster, gérante de Transal Properties

Sources

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