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Interno luminoso ed essenziale con scala elicoidale bianca e grandi vetrate sul mare (foto illustrativa)

2 octobre 2026

Diagnosi obbligatorie per la vendita di un appartamento (2026-2027)

Elenco, periodi di validità e modifiche del DPE nel 2026 e nel 2027

Per la vendita di un appartamento, le diagnosi obbligatorie sono riunite in un fascicolo diagnostico tecnico consegnato all'acquirente: l'attestato di prestazione energetica (DPE) e, a seconda dell'età e della posizione dell'immobile, le diagnosi relative a piombo, amianto, elettricità, gas e termiti, lo stato dei rischi e alcuni altri documenti. A Beausoleil, Cap-d'Ail, La Turbie, Mentone e Roquebrune-Cap-Martin, lo stato dei rischi va previsto per ogni appartamento, così come il rapporto termiti, secondo il decreto prefettizio pubblicato sul sito della prefettura delle Alpi Marittime (consultato il 2 ottobre 2026). Per il DPE, il calcolo per l'elettricità è cambiato il 1° gennaio 2026 e cambierà di nuovo il 1° gennaio 2027, senza obbligo di rifare un DPE ancora valido.

Il fascicolo diagnostico tecnico in breve

Per vendere un appartamento dovete riunire diverse diagnosi in un fascicolo diagnostico tecnico (dossier de diagnostic technique, DDT), allegato al compromesso di vendita (promesse de vente) o, in mancanza, all'atto notarile di vendita (acte authentique). Il suo contenuto è stabilito dall'articolo L271-4 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione (code de la construction et de l'habitation).

La maggior parte delle diagnosi è redatta da un tecnico certificato, che potete verificare nell'elenco ufficiale. Per vendere con la nostra agenzia, consultate la nostra pagina vendere il vostro immobile a Beausoleil.

L'elenco delle diagnosi obbligatorie per la vendita di un appartamento

Ecco l'elenco stilato da Service Public, con i periodi di validità indicati nelle schede ufficiali.

Attestato di prestazione energetica (DPE)

L'attestato di prestazione energetica (diagnostic de performance énergétique, DPE) deve avere meno di 10 anni alla data del compromesso o dell'atto, fatte salve le regole specifiche per i DPE meno recenti (vedi sotto).

Piombo (CREP)

Il rapporto sul rischio di esposizione al piombo (constat de risque d'exposition au plomb, CREP) riguarda gli alloggi costruiti prima del 1° gennaio 1949. Ha validità illimitata se non rileva piombo, o se rileva piombo in concentrazione inferiore a 1 mg/cm². Oltre tale soglia, deve avere meno di un anno al momento della vendita.

Amianto

La diagnosi amianto (état d'amiante) è richiesta se il permesso di costruire è stato rilasciato prima del 1° luglio 1997. Se eseguita a partire dal 1° aprile 2013, ha validità illimitata; se precedente, deve essere rifatta prima della vendita. Se il rapporto classifica materiali dell'elenco A in sorveglianza periodica, una nuova valutazione va eseguita entro 3 anni; dopo lavori di ristrutturazione, è consigliata una nuova diagnosi. In condominio (copropriété), chiedete anche all'amministratore (syndic) la copia del fascicolo tecnico amianto (dossier technique amiante, DTA) delle parti comuni e della relativa scheda riepilogativa.

Elettricità e gas

Queste diagnosi sono richieste quando l'impianto interno ha più di 15 anni. Ciascuna deve avere meno di 3 anni alla data del compromesso o dell'atto. Per il gas, un certificato di conformità risalente a meno di 3 anni, rilasciato dopo una modifica o un'integrazione dell'impianto, può esonerare dalla diagnosi.

Stato dei rischi

Lo stato dei rischi (état des risques) è obbligatorio nelle zone a rischio, in particolare nelle zone sismiche da 2 a 5. Potete compilarlo voi stessi, ad esempio con il servizio online, e lo consegnate all'acquirente alla prima visita. Deve avere meno di 6 mesi. Nelle zone soggette agli obblighi di decespugliamento (obligations de débroussaillement), comprende anche una scheda informativa su tali obblighi.

Termiti e merulio

Il rapporto termiti (état termites) è richiesto nelle zone delimitate da decreto prefettizio (arrêté préfectoral). In condominio, riguarda le parti di proprietà esclusiva. Deve avere meno di 6 mesi alla firma del compromesso o dell'atto. Nelle zone individuate da decreto è richiesta anche un'informazione sul rischio di merulio (mérule).

Altri documenti a seconda dei casi

  • Rumore degli aeroporti: nella zona A, B, C o D di un piano di esposizione al rumore (plan d'exposition au bruit), il venditore compila una dichiarazione sull'inquinamento acustico aereo (état des nuisances sonores aériennes).
  • Scarichi: se il condominio non è allacciato alla rete fognaria pubblica, all'atto è richiesto un rapporto risalente a meno di 3 anni sul suo impianto di depurazione autonomo. Fuori dall'Île-de-France, il controllo dell'allacciamento alla rete pubblica è obbligatorio solo se lo impone un'ordinanza comunale.
  • Ordinanza di messa in sicurezza o di insalubrità (arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité): se ne esiste una per l'alloggio, è allegata al fascicolo.
  • Riscaldamento a legna: se l'alloggio ne è dotato e si trova nel perimetro di un piano di protezione dell'atmosfera (plan de protection de l'atmosphère), al fascicolo è allegato un certificato di conformità dell'apparecchio alle regole fissate dal prefetto.
  • Libretto informativo dell'alloggio (carnet d'information du logement): riguarda gli alloggi costruiti, o ristrutturati con lavori che incidono in modo significativo sulla loro prestazione energetica, per i quali una domanda di permesso di costruire o una dichiarazione preventiva di lavori (déclaration préalable) è stata depositata a partire dal 1° gennaio 2023. Va consegnato all'acquirente al più tardi all'atto notarile.

Superficie legge Carrez

Non è una diagnosi, ma il compromesso e l'atto di vendita di un'unità immobiliare in condominio (lot de copropriété) devono indicare la superficie della sua parte di proprietà esclusiva (surface loi Carrez), escluse cantine, garage, posti auto e unità inferiori a 8 m². Senza questa indicazione, l'acquirente può chiedere la nullità della vendita entro un mese dall'atto notarile, salvo che l'atto stesso indichi la superficie. Se la superficie reale è inferiore di oltre un ventesimo a quella indicata, l'acquirente può ottenere una riduzione proporzionale del prezzo, entro un anno dall'atto notarile.

A Beausoleil e nei comuni vicini a Monaco

Nella nostra zona, due documenti vanno previsti per ogni appartamento. Innanzitutto lo stato dei rischi: secondo Géorisques, Beausoleil, Cap-d'Ail, La Turbie, Mentone e Roquebrune-Cap-Martin sono in zona sismica 4 (media). Ogni annuncio di vendita deve quindi indicare che le informazioni sui rischi sono disponibili su Géorisques. La nostra pagina immobiliare a Beausoleil descrive i rischi censiti per il comune.

Poi il rapporto termiti: secondo la pagina della prefettura delle Alpi Marittime consultata il 2 ottobre 2026, il decreto prefettizio n. 2017-319 include questi cinque comuni, sull'intero territorio comunale, nella zona di sorveglianza e di lotta contro le termiti del dipartimento. Verificate con il vostro tecnico certificato che questo decreto sia ancora in vigore. Per il merulio, informatevi presso la prefettura.

DPE: cosa è cambiato nel 2026 e cosa cambia nel 2027

I DPE meno recenti non sono più validi

Secondo il ministero competente per l'ambiente, i DPE eseguiti prima del 1° luglio 2021 non sono più validi (al più tardi dal 1° gennaio 2025) e devono essere rifatti prima della vendita. Dal 1° luglio 2024, le soglie delle classi sono inoltre state adattate agli alloggi di 40 m² o meno (un attestato di nuova classe, attestation de nouvelle étiquette, è scaricabile gratuitamente dall'Osservatorio DPE-Audit dell'Ademe).

Dal 1° gennaio 2026

Il fattore di conversione dell'energia finale in energia primaria per l'elettricità è passato da 2,3 a 1,9. I DPE eseguiti tra il 1° luglio 2021 e il 31 dicembre 2025 restano validi; se il nuovo calcolo migliora la loro classe, è possibile scaricare gratuitamente, senza un nuovo sopralluogo, un attestato di nuova classe dall'Osservatorio DPE-Audit dell'Ademe.

Dal 1° gennaio 2027

Il decreto del 19 agosto 2026 (arrêté) abbassa questo fattore da 1,9 a 1,7, per i DPE e gli audit energetici. Secondo Service Public, un alloggio che utilizza l'elettricità per numerosi usi potrà guadagnare una classe, o persino due in rari casi; il miglioramento non sarà sistematico e nessuna classe sarà peggiorata. I DPE in corso di validità restano validi fino alla scadenza (10 anni per quelli eseguiti dal 1° luglio 2021) e potranno anch'essi essere aggiornati gratuitamente se la loro classe migliora.

Lo stesso giorno entrerà in vigore il decreto dell'11 giugno 2026, che adegua il DPE al diritto europeo: nuove informazioni, in particolare sulle energie rinnovabili, e la dicitura «A0» per gli edifici considerati a emissioni zero.

Se il vostro appartamento ha il riscaldamento elettrico, verificate se è disponibile una classe migliorata: l'annuncio di vendita deve indicare le classi energia e clima, la stima delle spese annue di energia e, per un alloggio in classe F o G, la dicitura «logement à consommation énergétique excessive» (alloggio a consumo energetico eccessivo).

DPE e audit energetico: due documenti distinti

L'audit energetico (audit énergétique) non sostituisce il DPE. Riguarda la vendita di una casa indipendente, o di un edificio con più alloggi appartenenti a un unico proprietario, in classe E, F o G. L'articolo L126-28-1 esclude gli alloggi soggetti al regime del condominio: la vendita di un appartamento in condominio non è quindi interessata.

Se una diagnosi manca o scade prima dell'atto

Ai sensi dell'articolo L271-4, se all'atto notarile manca, o non è più valido, il documento su piombo, amianto, termiti, gas, elettricità o scarichi, il venditore non può esonerarsi dalla corrispondente garanzia per vizi occulti (garantie des vices cachés). Se manca lo stato dei rischi o, se del caso, un'ordinanza di messa in sicurezza o di insalubrità, l'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo.

Verificate quindi le date di validità fin dalla messa in vendita, poi prima del compromesso e prima dell'atto: un documento valido al compromesso ma scaduto il giorno dell'atto deve essere sostituito da uno nuovo, allegato all'atto (articolo L271-5). Da tenere d'occhio in particolare: il rapporto termiti e lo stato dei rischi, che devono avere meno di 6 mesi.

State pensando di vendere un appartamento a Beausoleil o in un comune vicino? La nostra agenzia, al 10 di boulevard de la République a Beausoleil, vi propone una valutazione gratuita e senza impegno.

Laura-Lynn Nacher de Coster, amministratrice di Transal Properties

Fonti

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