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Vue panoramique de Monaco et de la côte méditerranéenne depuis les hauteurs (photo d'illustration)

7 octobre 2026

Prix immobilier à Beausoleil : où trouver les vrais chiffres

DVF, impots.gouv, notaires : les sources officielles, leurs limites, leur bon usage

Pour connaître les prix immobiliers réellement payés à Beausoleil, trois sources principales, officielles et gratuites, sont à votre disposition : la base DVF de l’État, le service « Rechercher des transactions immobilières » d’impots.gouv et les statistiques des notaires. Elles reposent sur des ventes signées, mais avec un décalage dans le temps et peu d’informations sur l’état ou la vue des biens. Pour situer votre appartement, elles sont un point de départ, pas une estimation.

Prix demandé ou prix signé : de quoi parle-t-on ?

Un prix d’annonce est un prix demandé. Les sources ci-dessous recensent des ventes conclues, signées chez le notaire : pour parler de prix immobilier à Beausoleil, elles sont plus fiables que les annonces.

1. La base DVF : les ventes publiées par l’État

La base « Demandes de valeurs foncières » (DVF), produite par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP), recense les ventes immobilières des cinq dernières années, à partir des actes notariés et du cadastre. Elle est publiée en accès libre et gratuit sur data.gouv.fr. Pour la consulter :

  • l’explorateur de data.gouv.fr affiche sur une carte les ventes d’un secteur, avec le prix, la date, l’adresse et les caractéristiques enregistrées ; il permet aussi de filtrer par type de bien et de suivre l’évolution des prix au m² ;
  • l’ancienne application DVF d’Etalab, toujours en ligne, permet de chercher par commune, section ou parcelle cadastrale.

Ce que DVF indique, et ce qu’il ne dit pas

Pour chaque vente, DVF donne notamment la date, le prix (appelé « valeur foncière »), l’adresse, le type de local, la surface, le nombre de pièces principales et, si elle est mentionnée, la surface Carrez. Mais la notice officielle le précise : le descriptif du bien figurant dans l’acte notarié n’est pas repris. Rien sur l’état de l’appartement, la vue, l’étage, la terrasse ou les travaux.

Quatre autres points de vigilance :

  • Le décalage dans le temps. Les fichiers sont mis à jour deux fois par an : en avril pour les ventes enregistrées au service de la publicité foncière avant le 31 décembre précédent, en octobre pour celles enregistrées avant le 30 juin. Le dernier millésime est généralement incomplet. Le site data.gouv.fr rappelle d’ailleurs que les moyennes tirées de DVF ne reflètent pas forcément le marché du moment.
  • Un prix global. Si un appartement a été vendu avec un parking ou une autre dépendance, le même prix figure sur chaque ligne : impossible de connaître la valeur de l’appartement seul.
  • Un prix à interpréter. La valeur foncière inclut les frais d’agence à la charge du vendeur et l’éventuelle TVA, mais pas les frais d’agence à la charge de l’acquéreur, les frais de notaire ni les meubles chiffrés dans l’acte.
  • Une surface déclarée. C’est la dernière surface déclarée aux services fonciers, qui ne correspond pas toujours à la réalité.

2. Le service « Rechercher des transactions immobilières » d’impots.gouv

La DGFiP propose aussi un service gratuit dans l’espace Finances publiques des particuliers, sur impots.gouv.fr. Il est ouvert notamment aux vendeurs et acquéreurs potentiels, et à ceux qui doivent évaluer un bien pour une succession, une donation ou l’impôt sur la fortune immobilière.

Une fois connecté, vous choisissez une zone et une période. Le service affiche les ventes correspondantes, avec notamment leur date, leur prix, les références cadastrales, l’adresse, le type de bien, la surface et la période de construction, sur neuf ans au plus, année en cours comprise. À savoir :

  • seules les ventes qui reflètent réellement les prix du marché sont affichées ;
  • les informations obtenues sont réservées à votre usage personnel ;
  • pour une estimation précise, l’administration rappelle qu’il faut tenir compte des caractéristiques propres du bien, sous votre responsabilité, et éventuellement se faire conseiller par un professionnel.

3. Les statistiques des notaires

Depuis 1994, les notaires alimentent des bases de données à partir des actes de vente de leurs offices : Perval pour la province, dont les Alpes-Maritimes, et BIEN pour l’Île-de-France. Sur immobilier.notaires.fr, ils publient le nombre de ventes, le prix médian au m² et les quartiles, sur un à huit trimestres. Ces prix s’entendent hors droits de mutation et en prix net vendeur, sans les meubles ni la commission d’agence : ils ne se comparent donc pas tels quels aux valeurs de DVF.

Les notaires en signalent eux-mêmes les limites : ces statistiques ne sont diffusées qu’à partir de 20 ventes pour la période, la zone et le type de bien choisis ; elles portent parfois sur de faibles volumes et les effets de structure (qualité des biens vendus) ne sont pas corrigés. Elles sont donc à prendre avec précaution.

Prix immobilier à Beausoleil : pourquoi les moyennes sont fragiles

À l’échelle d’une commune, et plus encore d’un quartier comme le Centre, les Moneghetti ou le Tenao, les ventes vraiment comparables sur une même période peuvent être peu nombreuses. Sur une petite série, quelques ventes d’appartements avec terrasse et vue dégagée, ou au contraire de studios à rénover, peuvent suffire à déplacer une médiane.

Pourquoi les estimateurs en ligne peuvent donner des résultats différents

Un estimateur automatique ne visite pas votre bien. Il applique sa propre méthode à des données qu’il a choisies (période, périmètre, ventes retenues) : d’un outil à l’autre, les résultats peuvent donc différer. S’il s’appuie sur les ventes enregistrées, il hérite aussi de leurs limites : décalage dans le temps, petites séries, prix globaux, rien sur l’état, la vue, l’étage ou les travaux.

Ce qui peut faire varier la valeur d’un appartement à Beausoleil

Limitrophe de Monaco, Beausoleil s’enroule au-dessus de la Principauté et offre des panoramas du Cap Ferrat à l’Italie ; ses escaliers lui valent le surnom de « Petit Montmartre ». Notre page immobilier à Beausoleil présente la ville et ses quartiers.

Dans une ville en pente, deux appartements de même surface, dans la même rue, peuvent ne pas valoir le même prix. Parmi les éléments à noter :

  • La proximité de Monaco : le trajet, à pied ou en transport, jusqu’à la Principauté.
  • La vue : vue mer dégagée, partielle ou absente.
  • Les extérieurs : terrasse ou balcon, leur surface et leur exposition.
  • L’étage et l’ascenseur : l’étage joue souvent sur la vue et la lumière ; un étage élevé sans ascenseur ne convient pas à tous les acheteurs.
  • Le stationnement et les annexes : parking, box ou cave, vendus avec l’appartement ou non.
  • La copropriété : état de l’immeuble, montant des charges, travaux votés ou à prévoir.
  • L’état intérieur : rénovation récente ou travaux à prévoir.
  • Le DPE : sa classe et sa validité. Les règles (validité, nouveau calcul pour l’électricité en 2026 et 2027) sont détaillées dans notre article sur les diagnostics obligatoires pour la vente d’un appartement.

La plupart de ces éléments n’apparaissent pas dans les bases de ventes : c’est tout l’écart entre une moyenne et la valeur d’un bien précis.

Comment utiliser ces chiffres pour votre appartement

  1. Consultez DVF autour de votre adresse, sur plusieurs années, en ne retenant que les appartements.
  2. Mettez de côté les ventes dont le prix porte sur plusieurs lots, les ventes en l’état futur d’achèvement (logements vendus sur plan, dont le prix peut inclure la TVA) et celles qui vous semblent atypiques.
  3. Comparez avec les indicateurs des notaires, lorsqu’ils sont publiés pour le secteur, en gardant à l’esprit qu’il s’agit de prix net vendeur.
  4. Notez ce qui distingue votre bien : vue, étage, extérieurs, stationnement, état, charges, DPE.
  5. Faites confronter ces éléments au marché par un professionnel qui voit le bien.

Notre agence, au 10 boulevard de la République à Beausoleil, vous propose une estimation gratuite et sans engagement de votre appartement, dans nos locaux ou sur place.

Laura-Lynn Nacher de Coster, gérante de Transal Properties

Sources

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