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Soggiorno con divano in velluto, cuscini scuri e tavolini davanti a una parete grigia (foto illustrativa)

14 octobre 2026

Mandato semplice o esclusivo: quale scegliere per vendere?

Durata, disdetta, clausola penale, recesso: cosa prevede la legge per chi vende

Il mandato semplice (mandat simple) vi lascia liberi di affidare la vendita a più agenzie e di vendere da soli; il mandato esclusivo (mandat exclusif) la riserva a una sola agenzia, che deve precisare per iscritto le proprie azioni e il modo in cui ve ne rende conto. Un mandato esclusivo può essere disdetto solo trascorsi tre mesi dalla firma; in seguito, ciascuna delle parti può porvi fine in qualsiasi momento, con un preavviso di almeno quindici giorni. A Beausoleil come altrove in Francia, scegliere un mandato semplice o esclusivo dipende dalla libertà che desiderate mantenere e dall'accompagnamento che vi aspettate.

Le regole comuni a tutti i mandati di vendita

Un agente immobiliare non può né negoziare né impegnarsi per vostro conto senza un mandato scritto preventivo, secondo la legge n. 70-9 del 2 gennaio 1970, detta legge Hoguet (loi Hoguet), e il relativo decreto di attuazione n. 72-678 del 20 luglio 1972. Il mandato è datato e firmato in due originali, di cui uno è destinato a voi. Indica in particolare:

  • la vostra identità (siete il mandante, mandant) e quella dell'agente (il mandatario, mandataire);
  • la descrizione e il prezzo dell'immobile;
  • la durata del mandato e le condizioni di disdetta;
  • il compenso dell'agente e chi lo paga, venditore o acquirente;
  • i mezzi di diffusione degli annunci;
  • il numero di iscrizione nel registro dei mandati (registre des mandats), riportato sul vostro esemplare.

Un mandato senza limite di durata è nullo (articolo 7 della legge Hoguet). Se vendete come privati, nessuna somma a titolo di onorari o spese può esservi richiesta prima che la vendita sia effettivamente conclusa e constatata in un unico atto scritto contenente l'impegno delle parti (articolo 6). Se tale impegno, ad esempio un compromesso di vendita (compromis de vente), contiene una condizione sospensiva, come l'ottenimento di un mutuo, la vendita non è considerata conclusa finché la condizione non si è realizzata (articolo 74 del decreto).

Quando vendete come privati, l'articolo 7 della legge Hoguet impone inoltre che il mandato indichi in modo leggibile e visibile le condizioni di mancato rinnovo previste dal codice del consumo (code de la consommation). In caso di tacito rinnovo, l'agente deve informarvi con lettera nominativa o e-mail dedicate, tra tre mesi e un mese prima della data limite, che potete rifiutarlo; in mancanza, potete porre fine gratuitamente al mandato in qualsiasi momento a partire dal rinnovo (articolo L215-1 dello stesso codice).

Il mandato semplice: una o più agenzie e la libertà di vendere da soli

Con un mandato semplice, non esclusivo (mandat simple), potete affidare la vendita a uno o più agenti immobiliari e mantenere la possibilità di vendere da soli. Solo l'agente che conclude la vendita percepisce gli onorari: non dovete indennizzare gli altri.

Secondo service-public.gouv.fr, questo mandato prevede il più delle volte un periodo iniziale di tre mesi durante il quale non può essere disdetto; in seguito, potete porvi fine avvisando l'agente con quindici giorni di anticipo tramite raccomandata con avviso di ricevimento (lettre recommandée avec avis de réception). Se contiene una clausola penale, questa regola discende dall'articolo 78 del decreto.

Punti di forza del mandato semplice

  • Potete vendere da soli senza pagare onorari d'agenzia, salvo clausola penale se l'acquirente vi è stato presentato da un agente.
  • Più agenzie possono cercare un acquirente contemporaneamente.

Limiti del mandato semplice

  • Dovete coordinare voi stessi più interlocutori: visite, informazioni trasmesse, eventuale modifica del prezzo.
  • Il mandato semplice non è tenuto a descrivere in dettaglio le azioni dell'agente: quest'obbligo riguarda solo i mandati che contengono una clausola di esclusiva.

Il mandato esclusivo: una sola agenzia, impegni scritti

Con un mandato esclusivo (mandat exclusif), affidate la vendita a un solo agente immobiliare: non potete né rivolgervi a un'altra agenzia né vendere da soli. Se l'agente non conclude la vendita, non dovete indennizzarlo. Il mandato precisa le azioni che l'agente si impegna a svolgere e il modo in cui ve ne rende conto, con una periodicità stabilita insieme (articolo 6 della legge Hoguet).

Punti di forza del mandato esclusivo

  • Un solo interlocutore per le visite, le domande degli acquirenti e la trattativa.
  • Impegni scritti: le azioni previste e la cadenza dei resoconti figurano nel contratto.

Limiti del mandato esclusivo

  • Siete vincolati a una sola agenzia: non potete disdire il mandato prima di tre mesi e, in seguito, dovete rispettare un preavviso di almeno quindici giorni.
  • Se vendete da soli o tramite un altro intermediario durante il mandato, il contratto può prevedere una somma dovuta all'agente, entro il limite degli onorari previsti.

Il mandato semi-esclusivo, una formula intermedia

Service-public.gouv.fr descrive una terza formula, il mandato semi-esclusivo (mandat semi-exclusif): affidate la vendita a un solo agente e non potete rivolgervi a un'altra agenzia, ma mantenete la possibilità di trovare voi stessi un acquirente. A seconda di come è redatto, il contratto può consentirvi di vendere da privato a privato senza onorari, oppure chiedervi di indirizzare all'agente l'acquirente trovato, con onorari ridotti.

Poiché vi vieta di rivolgervi a un'altra agenzia, questo mandato contiene una clausola di esclusiva. Si applicano quindi le regole del mandato esclusivo: azioni e resoconti precisati per iscritto, disdetta possibile trascorsi tre mesi (articolo 6 della legge Hoguet, articolo 78 del decreto).

Esclusiva e clausola penale: cosa disciplina la legge

Qualunque sia la formula, il mandato può contenere una clausola penale (clause pénale), in base alla quale dovete indennizzare l'agente se vendete, senza passare da lui, a un acquirente che vi ha presentato, anche dopo la fine del mandato, per un periodo fissato nel contratto. Il mandato può anche prevedere onorari dovuti se la vendita è conclusa senza l'agente, ad esempio se vendete da soli durante un mandato esclusivo. L'articolo 78 del decreto disciplina queste clausole, come la clausola di esclusiva:

  • si applicano solo se sono espressamente previste, in caratteri molto evidenti, in un mandato di cui avete ricevuto un esemplare;
  • la somma prevista non può superare gli onorari stabiliti nel mandato per la vendita;
  • trascorsi tre mesi dalla firma, il mandato che contiene una di queste clausole, compreso un mandato semplice con clausola penale, può essere disdetto in qualsiasi momento da ciascuna delle parti, con un preavviso di almeno quindici giorni tramite raccomandata con avviso di ricevimento.

Mandato firmato fuori dall'agenzia o a distanza: quattordici giorni per recedere

Se vendete come privati e firmate il mandato fuori dai locali dell'agenzia, ad esempio a casa vostra, anche su vostra richiesta, oppure interamente a distanza, disponete di quattordici giorni per recedere, senza dover fornire motivazioni (articoli L221-1 e L221-18 del codice del consumo). Il termine decorre dal giorno successivo alla firma; se scade di sabato, di domenica o in un giorno festivo o non lavorativo, è prorogato al primo giorno lavorativo successivo (articolo L221-19). Se le informazioni su questo diritto non vi sono state fornite come previsto dalla legge, il termine è prorogato di dodici mesi (articolo L221-20).

Per recedere, inviate all'agente, prima della scadenza del termine, il modulo di recesso o qualsiasi altra dichiarazione inequivocabile che esprima la vostra decisione (articolo L221-21); una raccomandata con avviso di ricevimento vi permette di conservarne la prova. Se chiedete all'agente di iniziare, ad esempio con le visite, prima della scadenza del termine, questa richiesta può avere effetti sul vostro diritto di recesso (articoli L221-25 e L221-28): leggete che cosa prevede il mandato prima di dare il vostro consenso.

E gli onorari?

Il tariffario dell'agenzia non prevede percentuali diverse tra mandato semplice, esclusivo o semi-esclusivo; solo la vendita riservata, senza diffusione pubblica, ha una percentuale massima distinta (10% IVA inclusa). I nostri onorari massimi, IVA inclusa, sono a carico del venditore o dell'acquirente secondo quanto previsto dal mandato firmato: il dettaglio è disponibile nel nostro tariffario degli onorari.

Mandato semplice o esclusivo: le domande da porsi per scegliere

Nessuna formula è migliore in assoluto; queste domande aiutano a scegliere:

  • Desiderate poter vendere da soli a un acquirente trovato da voi?
  • Preferite un interlocutore unico o siete in grado di gestire più agenzie?
  • Quali azioni vi aspettate dall'agenzia e con quale frequenza volete essere informati?
  • Siete pronti ad affidare la vendita a una sola agenzia, senza poter disdire il mandato prima di tre mesi?
  • Il vostro prezzo di vendita è definito? Il nostro articolo sui prezzi immobiliari a Beausoleil presenta le fonti ufficiali dei prezzi effettivamente pagati; una stima del vostro immobile permette poi di discutere il prezzo su una base precisa prima di firmare.

Rileggete sempre il mandato prima di firmare: durata, disdetta, clausola penale e periodo in cui si applica dopo la fine del mandato, onorari e parte che li paga.

State pensando di vendere a Beausoleil, Roquebrune-Cap-Martin, Cap-d'Ail, La Turbie o Mentone? Il nostro team, con sede al 10 boulevard de la République a Beausoleil, può rispondere alle vostre domande sul mandato prima di qualsiasi firma: contattate la nostra agenzia.

Laura-Lynn Nacher de Coster, amministratrice di Transal Properties

Fonti

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