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Table et chaises devant une grande baie vitrée, lumière douce (photo d'illustration)

28 octobre 2026

Divorce ou séparation : vendre l'appartement ou verser une soulte ?

Les trois options possibles, les règles à connaître et le rôle de chacun, expliqués simplement.

Lors d'une séparation ou d'un divorce, trois voies existent pour un appartement détenu à deux : le vendre et partager le prix, racheter la part de l'autre en lui versant une soulte, ou le conserver ensemble en indivision. Le choix dépend de votre situation (mariage, Pacs ou union libre), du prêt en cours et de la valeur du bien. Une estimation commune, puis l'avis du notaire et, en cas de divorce, de vos avocats, aident à décider sereinement.

Vendre, racheter ou garder à deux : quelles sont les trois options ?

Pour le logement, Service-Public décrit trois possibilités en cas de divorce. Aucune n'est meilleure dans l'absolu : tout dépend de votre situation et de vos projets.

Vendre l'appartement et partager le prix

Les deux propriétaires vendent le bien ensemble. Le prix rembourse le prêt s'il en reste un, puis le solde est partagé entre vous selon vos droits. Notre article sur les étapes clés d'une vente à Beausoleil en décrit le déroulement.

Racheter la part de l'autre

L'un de vous conserve l'appartement et verse à l'autre une somme appelée soulte : c'est, selon Service-Public, la somme versée lors du partage par celui qui reçoit une part d'une valeur supérieure à ses droits. Cette solution suppose de s'accorder sur la valeur du bien et, souvent, d'obtenir un financement.

Conserver le bien à deux

Vous pouvez rester propriétaires ensemble, par exemple pour louer l'appartement. Après un divorce, le bien commun devient alors un bien indivis. Une convention d'indivision, conclue devant notaire, peut en fixer les règles d'utilisation. Elle est établie par écrit, pour cinq ans au plus (renouvelables) ou pour une durée indéterminée.

Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision : le partage peut toujours être demandé, sauf s'il y a été sursis par jugement ou par convention (article 815 du code civil). Et celui qui occupe seul le logement indivis est, sauf accord contraire, redevable d'une indemnité (article 815-9).

Mariés, pacsés ou en union libre : qui doit donner son accord pour vendre ?

Si vous êtes mariés

Sans contrat de mariage, vous relevez de la communauté réduite aux acquêts : tout bien est présumé commun, sauf preuve contraire, et la vente d'un bien immobilier qui vous appartient à tous les deux exige l'accord de chacun. En séparation de biens, chacun reste propriétaire de ses biens personnels ; les biens immobiliers achetés en indivision se partagent selon la répartition prévue dans l'acte.

S'y ajoute une protection propre au mariage (article 215 du code civil) : les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, disposer du logement de la famille, même s'il appartient à un seul des deux. À défaut, l'époux qui n'a pas consenti peut demander l'annulation de l'acte dans l'année qui suit le jour où il en a eu connaissance.

Si vous êtes pacsés

Si votre Pacs ne prévoit pas de dispositions particulières, vos biens sont séparés. Pour un logement acheté à deux, la part de chacun dépend alors de l'acte d'achat ; si rien n'y est indiqué, vous êtes considérés comme propriétaires chacun pour moitié.

Si vous vivez en union libre

Un logement acheté à deux est un bien indivis, détenu par moitié sauf répartition différente prévue dans l'acte. En cas de désaccord persistant lors du partage, vous pouvez vous adresser au tribunal judiciaire.

Si l'un des deux refuse de vendre

En indivision, la vente demande en principe le consentement de tous les indivisaires (article 815-3 du code civil) : un appartement détenu à deux se vend à deux. Faute d'accord, c'est au juge de trancher : la procédure de partage judiciaire est ouverte aux ex-époux, aux partenaires de Pacs et aux concubins. Depuis la loi du 7 avril 2026, le président du tribunal judiciaire peut aussi autoriser un indivisaire à conclure seul la vente, lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient (article 815-6). Votre avocat vous indiquera la voie adaptée.

Racheter la part de l'autre : comment se calcule la soulte et que devient le prêt ?

Le calcul de la soulte

Le point de départ est la valeur actuelle de l'appartement, qui peut être estimée par des agences immobilières ou par un notaire. Selon les notaires, on en déduit le capital restant dû à la banque puis, pour un bien détenu par moitié, on divise le résultat par deux. Ce calcul peut être ajusté selon votre régime et les apports de chacun : le notaire établit le compte définitif.

Le droit de partage

En cas de divorce, lorsque les époux possèdent un bien immobilier commun ou indivis, le notaire établit un acte authentique de partage. Le partage qui fait suite à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de Pacs est soumis à un droit de 1,10 %, calculé sur l'actif net partagé, c'est-à-dire après déduction des dettes. Ce taux réduit, prévu par l'article 746 du code général des impôts, ne vise pas les concubins : le notaire chiffre leurs droits au cas par cas.

Le prêt immobilier en cours

Le divorce ou la séparation ne met pas fin au contrat de prêt. Si vous avez emprunté à deux, la banque peut réclamer les mensualités à chacun de vous. Service-Public indique trois solutions :

  • rembourser le prêt par anticipation, par exemple grâce à la vente du bien ;
  • demander à la banque la désolidarisation de l'un des co-emprunteurs : si elle accepte, l'autre reste seul à rembourser ;
  • proposer à la banque une nouvelle garantie ou un nouveau garant.

Dans les deux derniers cas, l'accord de la banque est indispensable : mieux vaut l'interroger avant de vous engager.

Avant, pendant ou après le divorce : à quel moment vendre ?

Il n'existe pas de moment idéal valable pour tous.

Divorce par consentement mutuel

Chaque époux choisit son propre avocat. La liquidation, c'est-à-dire le chiffrage du patrimoine et des dettes pour déterminer la part de chacun, doit être faite avant l'enregistrement de la convention de divorce par le notaire. Le sort de l'appartement se règle donc à ce stade : vente, attribution à l'un de vous avec soulte, ou convention d'indivision.

Divorce devant le juge

La liquidation et le partage peuvent avoir lieu à tout moment, avant ou après le prononcé du divorce : la loi ne fixe pas de délai.

Vendre avant le divorce évite-t-il le droit de partage ?

Pas nécessairement. Selon l'administration fiscale, le droit de partage n'est exigible que si un acte constate le partage. Mais, d'après une réponse ministérielle du 1er septembre 2020 relayée par la Chambre des notaires de Paris, lorsque des époux mariés sous le régime de la communauté vendent leur bien puis divorcent par consentement mutuel, le prix de vente doit figurer dans l'acte de liquidation : le droit de partage est alors en principe dû au moment du divorce. Votre avocat vous dira ce qu'il en est dans votre cas.

Impôt sur la plus-value : que se passe-t-il si l'un de vous a déjà quitté le logement ?

La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est exonérée d'impôt, à condition que le logement soit votre résidence principale au moment de la vente.

L'administration fiscale admet toutefois que celui qui a déjà quitté le logement conserve l'exonération si trois conditions sont réunies :

  • le logement était la résidence principale du couple lors de la séparation ;
  • il a été occupé par l'autre membre du couple jusqu'à sa mise en vente ;
  • la vente intervient dans un délai normal.

Un délai d'un an constitue en principe un maximum, mais chaque situation est appréciée selon ses circonstances : marché local, prix demandé, caractéristiques du bien, démarches accomplies pour vendre. Cette mesure vaut pour les époux, les partenaires de Pacs et les concubins.

En revanche, l'exonération ne s'applique pas à un logement donné en location au jour de la vente : un point à connaître si vous envisagez de conserver l'appartement pour le louer. Lorsqu'aucune exonération ne s'applique, la plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, compte tenu d'abattements liés à la durée de détention. Le notaire chargé de la vente calcule l'impôt et établit la déclaration.

Estimation, notaire, avocat : qui fait quoi ?

Que vous vendiez ou rachetiez, tout part d'un chiffre accepté par les deux : la valeur de l'appartement. Une estimation établie pour vous deux, à partir des mêmes éléments et remise à chacun dans les mêmes termes, offre une base de discussion commune.

Si vous décidez de vendre, le mandat est signé par les deux propriétaires, et le choix entre mandat simple et mandat exclusif se fait lui aussi à deux.

Le notaire établit la liquidation et l'acte de partage. L'avocat, obligatoire pour divorcer, vous conseille et défend vos intérêts. L'agence estime le bien et conduit la vente. Elle ne donne pas de conseil juridique ou fiscal personnalisé : pour votre situation, votre notaire et votre avocat restent vos interlocuteurs.

À Beausoleil et dans les communes proches de Monaco

À Beausoleil, Cap-d'Ail, Roquebrune-Cap-Martin, La Turbie ou Menton, beaucoup de logements sont des appartements en copropriété. Certains sont des résidences secondaires, parfois détenues par des propriétaires qui vivent à Monaco ou en Italie. Trois points méritent alors attention.

  • Résidence secondaire. La protection du logement de la famille ne concerne que la résidence principale. L'accord des deux propriétaires reste toutefois nécessaire lorsque le bien est commun ou indivis, et l'exonération de plus-value de la résidence principale ne joue pas.
  • Propriétaire résidant hors de France. La plus-value relève de règles propres aux non-résidents : selon impots.gouv.fr, un prélèvement au taux de 19 %, auquel s'ajoutent des prélèvements sociaux. Le notaire vérifie le régime applicable à chacun.
  • Mariage célébré à l'étranger. Les règles varient selon les pays : Service-Public invite à se renseigner auprès d'un notaire sur le régime matrimonial applicable.

L'accompagnement de Transal Properties

Transal Properties vous reçoit au 10 boulevard de la République, 06240 Beausoleil. Vous pouvez demander une estimation gratuite et sans engagement : elle vous donne une base chiffrée pour en parler entre vous, avec votre notaire et vos avocats. Si vous décidez de vendre, nous vous accompagnons à chaque étape, jusqu'à la signature chez le notaire. Chaque situation est traitée avec discrétion.

Laura-Lynn Nacher de Coster, gérante de Transal Properties

Sources

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