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Tavolo e sedie davanti a una grande vetrata, luce morbida (foto illustrativa)

28 octobre 2026

Divorzio o separazione: vendere l'appartamento o rilevare la quota?

Le tre opzioni possibili, le regole da conoscere e il ruolo di ciascuno, spiegati in modo semplice.

In caso di separazione o di divorzio, per un appartamento di proprietà di entrambi esistono tre strade: venderlo e dividere il prezzo, rilevare la quota dell'altro versandogli un conguaglio in denaro (in francese soulte), oppure conservarlo insieme in comproprietà indivisa (indivision). La scelta dipende dalla vostra situazione (matrimonio, Pacs o unione libera), dal mutuo in corso e dal valore dell'immobile. Una stima condivisa, poi il parere del notaio e, in caso di divorzio, dei vostri avvocati, aiutano a decidere con serenità.

Vendere, rilevare la quota o tenere l'immobile in due: quali sono le tre opzioni?

Per l'abitazione, Service-Public (il portale ufficiale dell'amministrazione francese) descrive tre possibilità in caso di divorzio. Nessuna è migliore in assoluto: tutto dipende dalla vostra situazione e dai vostri progetti.

Vendere l'appartamento e dividere il prezzo

I due proprietari vendono insieme l'immobile. Con il prezzo si rimborsa il mutuo, se ancora in corso, poi il saldo viene diviso tra voi secondo i vostri diritti. Il nostro articolo sulle tappe principali di una vendita a Beausoleil ne descrive lo svolgimento.

Rilevare la quota dell'altro

Uno di voi conserva l'appartamento e versa all'altro una somma chiamata soulte (conguaglio in denaro): secondo Service-Public, è la somma versata al momento della divisione da chi riceve una quota di valore superiore ai propri diritti. Questa soluzione presuppone un accordo sul valore dell'immobile e, spesso, l'ottenimento di un finanziamento.

Conservare l'immobile in due

Potete restare proprietari insieme, ad esempio per dare in locazione l'appartamento. Dopo un divorzio, il bene comune diventa allora un bene indiviso, soggetto al regime dell'indivision (comunione ordinaria tra comproprietari). Una convenzione di indivision, stipulata davanti a un notaire (notaio francese), può stabilirne le regole di utilizzo. Viene redatta per iscritto, per una durata massima di cinque anni (rinnovabili) oppure a tempo indeterminato.

Nessuno può essere costretto a rimanere in indivision: la divisione può sempre essere chiesta, a meno che non sia stata sospesa con sentenza o per convenzione (articolo 815 del code civil, il codice civile francese). E chi occupa da solo l'abitazione indivisa è tenuto, salvo diverso accordo, a versare un'indennità (articolo 815-9).

Sposati, uniti da un Pacs o in unione libera: chi deve dare il consenso per vendere?

Se siete sposati

In assenza di contratto di matrimonio, siete soggetti al regime della communauté réduite aux acquêts (comunione legale limitata ai beni acquistati durante il matrimonio): ogni bene si presume comune, salvo prova contraria, e la vendita di un immobile che appartiene a entrambi richiede il consenso di ciascuno. In regime di separazione dei beni, ciascuno resta proprietario dei propri beni personali; gli immobili acquistati in indivision si dividono secondo la ripartizione prevista nell'atto.

A ciò si aggiunge una tutela propria del matrimonio (articolo 215 del code civil): i coniugi non possono disporre, l'uno senza l'altro, della casa familiare (logement de la famille), anche se appartiene a uno solo dei due. In caso contrario, il coniuge che non ha dato il consenso può chiedere l'annullamento dell'atto entro l'anno successivo al giorno in cui ne è venuto a conoscenza.

Se siete uniti da un Pacs

Se il vostro Pacs (pacte civil de solidarité, l'unione registrata di diritto francese) non prevede disposizioni particolari, i vostri beni sono separati. Per un'abitazione acquistata in due, la quota di ciascuno dipende allora dall'atto di acquisto; se l'atto non indica nulla, siete considerati proprietari per metà ciascuno.

Se vivete in unione libera

Un'abitazione acquistata in due è un bene indiviso, posseduto in parti uguali salvo diversa ripartizione prevista nell'atto. In caso di disaccordo persistente al momento della divisione, potete rivolgervi al tribunal judiciaire (tribunale civile francese).

Se uno dei due rifiuta di vendere

In indivision, la vendita richiede in linea di principio il consenso di tutti i comproprietari (articolo 815-3 del code civil): un appartamento posseduto in due si vende in due. In mancanza di accordo, spetta al giudice decidere: la procedura di divisione giudiziale è aperta agli ex coniugi, ai partner di un Pacs e ai conviventi. In seguito alla legge del 7 aprile 2026, il presidente del tribunal judiciaire può inoltre autorizzare un comproprietario a concludere da solo la vendita, quando l'urgenza e l'interesse comune lo giustificano (articolo 815-6). Il vostro avvocato vi indicherà la via adatta.

Rilevare la quota dell'altro: come si calcola il conguaglio e che cosa accade al mutuo?

Il calcolo del conguaglio

Il punto di partenza è il valore attuale dell'appartamento, che può essere stimato da agenzie immobiliari o da un notaire. Secondo i notaires, se ne deduce il capitale residuo dovuto alla banca e poi, per un bene posseduto in parti uguali, si divide il risultato per due. Questo calcolo può essere rettificato in base al vostro regime e agli apporti di ciascuno: il notaire redige il conteggio definitivo.

L'imposta sulla divisione (droit de partage)

In caso di divorzio, quando i coniugi possiedono un immobile comune o indiviso, il notaire redige un atto pubblico di divisione. La divisione che fa seguito a un divorzio, a una separazione legale (séparation de corps) o allo scioglimento di un Pacs è soggetta a un'imposta dell'1,10%, il droit de partage, calcolata sull'attivo netto diviso, vale a dire dopo la deduzione dei debiti. Questa aliquota ridotta, prevista dall'articolo 746 del code général des impôts (codice generale delle imposte francese), non riguarda i conviventi: il notaire calcola caso per caso le imposte da loro dovute.

Il mutuo in corso

Il divorzio o la separazione non pone fine al contratto di mutuo. Se avete contratto il mutuo insieme, la banca può richiedere le rate a ciascuno di voi. Service-Public indica tre soluzioni:

  • rimborsare anticipatamente il mutuo, ad esempio grazie alla vendita dell'immobile;
  • chiedere alla banca la désolidarisation (liberazione dall'obbligo solidale) di uno dei due cointestatari del mutuo: se la banca accetta, l'altro resta il solo a rimborsare;
  • proporre alla banca una nuova garanzia o un nuovo garante.

Negli ultimi due casi, il consenso della banca è indispensabile: è meglio consultarla prima di impegnarvi.

Prima, durante o dopo il divorzio: in quale momento vendere?

Non esiste un momento ideale valido per tutti.

Divorzio consensuale

Ciascun coniuge sceglie il proprio avvocato. La liquidazione, cioè la quantificazione del patrimonio e dei debiti per determinare la quota di ciascuno, deve essere effettuata prima della registrazione della convenzione di divorzio da parte del notaire. La sorte dell'appartamento si decide quindi in questa fase: vendita, attribuzione a uno di voi con conguaglio, oppure convenzione di indivision.

Divorzio davanti al giudice

La liquidazione e la divisione possono avvenire in qualsiasi momento, prima o dopo la pronuncia del divorzio: la legge non fissa alcun termine.

Vendere prima del divorzio evita l'imposta sulla divisione?

Non necessariamente. Secondo l'amministrazione fiscale francese, il droit de partage è esigibile soltanto se un atto constata la divisione. Tuttavia, secondo una risposta ministeriale del 1° settembre 2020 ripresa dalla Chambre des notaires de Paris (Camera dei notai di Parigi), quando coniugi sposati in regime di comunione dei beni vendono il loro immobile e poi divorziano consensualmente, il prezzo di vendita deve figurare nell'atto di liquidazione: il droit de partage è allora dovuto, in linea di principio, al momento del divorzio. Il vostro avvocato vi dirà che cosa si applica nel vostro caso.

Imposta sulla plusvalenza: che cosa succede se uno di voi ha già lasciato l'abitazione?

La plusvalenza realizzata con la vendita dell'abitazione principale è esente da imposta, a condizione che l'alloggio sia la vostra abitazione principale al momento della vendita.

L'amministrazione fiscale ammette tuttavia che chi ha già lasciato l'alloggio conservi l'esenzione se ricorrono tre condizioni:

  • l'alloggio era l'abitazione principale della coppia al momento della separazione;
  • è stato occupato dall'altro membro della coppia fino alla messa in vendita;
  • la vendita avviene entro un termine normale.

Un termine di un anno costituisce in linea di principio un massimo, ma ogni situazione è valutata secondo le sue circostanze: mercato locale, prezzo richiesto, caratteristiche dell'immobile, iniziative intraprese per vendere. Questa misura vale per i coniugi, i partner di un Pacs e i conviventi.

L'esenzione non si applica invece a un alloggio dato in locazione alla data della vendita: un aspetto da conoscere se pensate di conservare l'appartamento per affittarlo. Quando non si applica alcuna esenzione, la plusvalenza è soggetta all'imposta sul reddito con l'aliquota del 19% e ai prelievi sociali (prélèvements sociaux) con l'aliquota del 17,2%, tenuto conto di abbattimenti legati alla durata del possesso. Il notaire incaricato della vendita calcola l'imposta e redige la dichiarazione.

Stima, notaio, avvocato: chi fa che cosa?

Che vendiate o che rileviate la quota dell'altro, tutto parte da una cifra accettata da entrambi: il valore dell'appartamento. Una stima redatta per entrambi, a partire dagli stessi elementi e consegnata a ciascuno negli stessi termini, offre una base di discussione comune.

Se decidete di vendere, il mandato viene firmato da entrambi i proprietari, e anche la scelta tra mandato semplice e mandato esclusivo si compie in due.

Il notaire redige la liquidazione e l'atto di divisione. L'avvocato, obbligatorio per divorziare, vi consiglia e difende i vostri interessi. L'agenzia stima l'immobile e conduce la vendita. Non fornisce consulenza giuridica o fiscale personalizzata: per la vostra situazione, il vostro notaire e il vostro avvocato restano i vostri interlocutori.

A Beausoleil e nei comuni vicini a Monaco

A Beausoleil, Cap-d'Ail, Roquebrune-Cap-Martin, La Turbie o Mentone, molte abitazioni sono appartamenti in condominio. Alcune sono seconde case, talvolta appartenenti a proprietari che vivono a Monaco o in Italia. Tre punti meritano allora attenzione.

  • Seconda casa. La tutela della casa familiare riguarda soltanto l'abitazione principale. Il consenso dei due proprietari resta tuttavia necessario quando il bene è comune o indiviso, e l'esenzione della plusvalenza prevista per l'abitazione principale non si applica.
  • Proprietario residente fuori dalla Francia. La plusvalenza è soggetta a regole proprie dei non residenti: secondo impots.gouv.fr, un prelievo con l'aliquota del 19%, al quale si aggiungono prelievi sociali. Il notaire verifica il regime applicabile a ciascuno.
  • Matrimonio celebrato fuori dalla Francia. Le regole variano da un paese all'altro: Service-Public invita a informarsi presso un notaire sul regime matrimoniale applicabile.

L'assistenza di Transal Properties

Transal Properties vi accoglie al 10 boulevard de la République, 06240 Beausoleil. Potete richiedere una stima gratuita e senza impegno: vi fornisce una base in cifre per parlarne tra voi, con il vostro notaire e con i vostri avvocati. Se decidete di vendere, vi accompagniamo in ogni fase, fino alla firma presso il notaire. Ogni situazione è trattata con discrezione.

Laura-Lynn Nacher de Coster, amministratrice di Transal Properties

Fonti

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