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Pièce vide aux murs blancs, double porte ouverte et parquet clair (photo d'illustration)

10 octobre 2026

Rénover avant de vendre son appartement ou vendre en l'état ?

Diagnostics, copropriété, plus-value, DPE : les repères pour décider sans précipitation.

Il n'existe pas de réponse unique : avant toute vente, la loi impose des diagnostics et une information loyale de l'acquéreur, mais les recommandations de travaux du DPE n'ont qu'une valeur indicative. Un rangement et une remise en propreté sont presque toujours utiles, un rafraîchissement se décide au cas par cas, et de gros travaux méritent d'être chiffrés par devis avant toute décision. Le plus sûr est de faire estimer votre appartement en l'état avant d'engager la moindre dépense.

Diagnostics, DPE, audit énergétique : ce que la loi impose de toute façon

Que vous rénoviez ou non, le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique. Pour un appartement, il comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb si l'immeuble a été construit avant 1949, l'état relatif à l'amiante si le permis de construire est antérieur à juillet 1997, et l'état des installations de gaz et d'électricité de plus de quinze ans. Le détail figure dans notre article sur les diagnostics obligatoires pour la vente d'un appartement.

Le DPE remis à l'acquéreur doit dater de dix ans au maximum ; ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. L'annonce affiche la classe énergie et la classe climat du logement, ainsi que le montant estimé de ses dépenses annuelles d'énergie. Pour un bien classé F ou G, elle porte la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Les recommandations de travaux qui accompagnent le DPE n'ont qu'une valeur indicative.

L'audit énergétique est exigé pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble appartenant à un seul propriétaire, classés E, F ou G (la classe D le sera à partir du 1er janvier 2034). Si vous vendez un appartement en copropriété, il ne vous est pas demandé.

Rangement, rafraîchissement, gros travaux : trois niveaux à distinguer

Ranger et remettre en propreté

Désencombrer, nettoyer à fond, réparer une poignée, refaire un joint : ces gestes coûtent peu et ne demandent aucune autorisation.

Rafraîchir

Repeindre dans une teinte neutre, reprendre un sol abîmé : cela se décide au cas par cas. Le défaut gêne-t-il vraiment la visite ? Si l'acquéreur risque de tout refaire à son goût, mieux vaut souvent s'abstenir.

Engager de gros travaux

Refaire une cuisine ou une salle de bains, reprendre l'électricité, redistribuer les pièces : ces chantiers mobilisent un budget important et retardent la mise en vente. Rien ne garantit que le prix de vente couvrira la dépense. Avant de vous engager, demandez des devis.

Faut-il faire des travaux pour améliorer le DPE ?

Les acquéreurs regardent l'étiquette énergétique, surtout s'ils achètent pour louer : il n'est plus possible de louer un logement classé G depuis le 1er janvier 2025, et la classe F sera concernée à partir de 2028.

Avant d'engager des travaux pour gagner une classe, vérifiez votre étiquette actuelle. Au 1er janvier 2026, le coefficient appliqué à l'électricité dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Un arrêté du 19 août 2026 l'abaisse à 1,7 au 1er janvier 2027. Selon le communiqué ministériel du 31 août 2026, aucun logement ne verra son étiquette se dégrader, et celle de nombreux logements chauffés à l'électricité pourra s'améliorer. Les DPE en cours de validité le restent et peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe (à compter du 1er janvier 2027 pour le coefficient de 1,7).

Sur le lien entre DPE et prix, les notaires de France ont évoqué, le 8 décembre 2025, une étude sur la « valeur verte » : en 2024, les logements classés G se sont vendus en moyenne moins cher que ceux de la classe D. Ces moyennes ne disent pas ce que vaudrait votre appartement après travaux.

En copropriété, quels travaux exigent une autorisation et qui paie les travaux votés ?

Les travaux dans votre appartement

Vous disposez librement de vos parties privatives, dans le respect du règlement de copropriété et des droits des autres copropriétaires : cloisons non porteuses, portes intérieures, revêtements de sol, cuisine, salle de bains. En revanche, les travaux qui touchent aux parties communes (percer un mur porteur, par exemple) ou qui modifient l'aspect extérieur de l'immeuble (changement de fenêtres, création d'une ouverture, pose de barreaux, climatisation) exigent une autorisation de l'assemblée générale. Elle s'obtient avant le début du chantier, à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Certains travaux demandent en plus une autorisation d'urbanisme.

Sans cette autorisation, les travaux sont irréguliers et le syndic peut obliger le copropriétaire à remettre les lieux en état.

Les travaux votés par la copropriété

Les provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, comme les travaux votés en assemblée générale, sont dues par celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment où elles deviennent exigibles. Vous réglez donc les appels de fonds émis avant la vente, l'acquéreur ceux émis après. Vous pouvez convenir d'une autre répartition, mais cet accord n'a d'effet qu'entre vous deux : il ne s'impose pas au syndic. Les sommes versées au fonds de travaux ne sont pas remboursées au vendeur.

L'acquéreur reçoit, au plus tard à la signature de la promesse de vente, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et le plan pluriannuel de travaux ou son projet.

Les travaux réduisent-ils l'impôt sur la plus-value ?

La question ne se pose pas pour votre résidence principale, dont la vente est exonérée. Elle concerne surtout les résidences secondaires et les logements loués.

Lorsque la plus-value est imposable, le prix d'acquisition retenu pour le calcul peut être majoré de certaines dépenses de travaux, aux conditions fixées par le code général des impôts :

  • il s'agit de dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration ;
  • vous les avez supportées, les travaux ont été réalisés par une entreprise et sont justifiés par ses factures ;
  • ils n'ont pas déjà été pris en compte pour l'impôt sur le revenu et ne sont pas des dépenses locatives.

L'administration fiscale précise que les dépenses d'entretien et de réparation ne sont pas retenues, pas plus que les travaux réalisés par le propriétaire lui-même ou les matériaux qu'il a achetés.

Si vous vendez plus de cinq ans après l'acquisition, vous pouvez retenir, à la place du montant réel des travaux, une majoration forfaitaire égale à 15 % du prix d'acquisition, sans avoir à prouver leur réalité. Conservez vos factures, et demandez à votre notaire de calculer l'impôt dans votre situation avant de décider d'un chantier.

Vendre en l'état : que dire à l'acquéreur et comment fixer le prix ?

Une information loyale

Vendre en l'état ne dispense pas d'informer. Le code civil impose à celui qui connaît une information déterminante pour le consentement de l'autre partie de la lui communiquer. Il prévoit aussi la garantie des vices cachés : le vendeur répond des défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage, ou qui le diminuent au point que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix. Il ne répond pas des défauts apparents, dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. L'acquéreur dispose de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir.

L'acte peut prévoir que le vendeur ne garantit pas les vices cachés, mais le code civil réserve cette possibilité aux défauts qu'il ne connaissait pas. Et si un diagnostic comme le plomb, l'amiante, le gaz ou l'électricité manque ou n'est plus valide à la signature de l'acte authentique, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie correspondante. En pratique, signalez ce que vous savez : dégât des eaux, infiltration, travaux réalisés. Votre notaire en assurera la rédaction.

Un prix fixé devis à l'appui

Le prix d'un bien à rénover doit tenir compte de son état. Deux éléments aident à le fixer : des devis d'entreprises pour les travaux principaux, qui donnent à l'acquéreur un ordre de grandeur vérifiable, et un avis de valeur du bien en l'état, fondé sur des ventes comparables. Notre article Prix immobilier à Beausoleil : où trouver les vrais chiffres indique où consulter les prix réellement constatés.

Vous pouvez alors comparer le prix envisageable en l'état avec le coût et la durée des travaux. Si l'écart ne justifie pas clairement la dépense, vendre en l'état est une décision raisonnable.

À Beausoleil et dans les communes proches de Monaco

À Beausoleil, Cap-d'Ail, Roquebrune-Cap-Martin, La Turbie ou Menton, beaucoup de biens mis en vente sont des appartements en copropriété. Deux conséquences : l'audit énergétique ne s'applique pas à ces lots, et tout projet qui modifie l'aspect extérieur de l'immeuble passe par l'assemblée générale.

Pour les résidences secondaires, présentes dans le secteur, l'exonération de la résidence principale ne joue pas : la question des factures de travaux et du forfait de 15 % mérite d'être posée au notaire.

Certains propriétaires vivent en Italie ou à Monaco. Pour un vendeur qui n'est pas fiscalement domicilié en France, la plus-value fait l'objet d'un prélèvement au taux de 19 %, auquel s'ajoutent des prélèvements sociaux ; l'impôt est versé par le notaire au moment de la vente. La désignation d'un représentant fiscal peut être exigée, sauf notamment pour les vendeurs domiciliés dans un État de l'Union européenne comme l'Italie. Monaco relève d'une convention fiscale particulière : les personnes de nationalité française qui y résident sont, sauf exceptions, imposées en France sur leurs revenus comme si elles y étaient domiciliées. Votre notaire vérifiera votre situation. Enfin, suivre un chantier à distance demande du temps.

L'accompagnement de Transal Properties

Notre agence est installée au 10 boulevard de la République, 06240 Beausoleil. Avant toute décision de travaux, nous pouvons visiter votre appartement et vous remettre une estimation gratuite et sans engagement du bien en l'état. Cet avis de valeur vous donne une base pour comparer les deux options, devis à l'appui. Si vous décidez de vendre, nous vous accompagnons jusqu'à la signature chez le notaire. Pour toute question fiscale ou juridique propre à votre situation, votre notaire reste votre interlocuteur.

Laura-Lynn Nacher de Coster, gérante de Transal Properties

Sources

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