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Stanza vuota con pareti bianche, porta a due ante aperta e parquet chiaro (foto illustrativa)

10 octobre 2026

Ristrutturare prima di vendere l'appartamento o venderlo così com'è?

Diagnosi, condominio, plusvalenza, DPE: i punti di riferimento per decidere senza fretta.

Non esiste una risposta unica: prima di ogni vendita, la legge francese impone delle diagnosi e un'informazione leale dell'acquirente, ma le raccomandazioni sui lavori dell'attestato di prestazione energetica (DPE) hanno soltanto valore indicativo. Riordinare e ripulire è quasi sempre utile, una rinfrescata si decide caso per caso, e i lavori importanti meritano di essere quantificati tramite preventivi prima di qualsiasi decisione. La scelta più sicura è far stimare il vostro appartamento nello stato di fatto prima di sostenere la minima spesa.

Diagnosi, DPE, audit energetico: ciò che la legge impone in ogni caso

Che ristrutturiate o meno, il venditore fornisce un dossier de diagnostic technique (fascicolo diagnostico tecnico), allegato alla promesse de vente (compromesso di vendita) o, in mancanza di compromesso, all'acte authentique (atto notarile di vendita). Per un appartamento, comprende in particolare il diagnostic de performance énergétique (DPE, attestato di prestazione energetica), il rapporto sul rischio di esposizione al piombo se l'edificio è stato costruito prima del 1949, la diagnosi amianto se il permesso di costruire è anteriore a luglio 1997, e lo stato degli impianti del gas e dell'elettricità che hanno più di quindici anni. I dettagli si trovano nel nostro articolo sulle diagnosi obbligatorie per la vendita di un appartamento.

Il DPE consegnato all'acquirente deve avere al massimo dieci anni; quelli eseguiti tra il 1° gennaio 2018 e il 30 giugno 2021 non sono più validi dal 1° gennaio 2025. L'annuncio indica la classe energetica e la classe climatica dell'alloggio, nonché l'importo stimato delle sue spese annue di energia. Per un immobile in classe F o G, riporta la dicitura «logement à consommation énergétique excessive» (alloggio a consumo energetico eccessivo). Le raccomandazioni sui lavori che accompagnano il DPE hanno soltanto valore indicativo.

L'audit énergétique (audit energetico) è richiesto per la vendita di una casa indipendente o di un edificio appartenente a un unico proprietario, in classe E, F o G (la classe D lo sarà a partire dal 1° gennaio 2034). Se vendete un appartamento in copropriété (condominio), non vi viene richiesto.

Riordino, rinfrescata, lavori importanti: tre livelli da distinguere

Riordinare e ripulire

Eliminare il superfluo, pulire a fondo, riparare una maniglia, rifare una sigillatura: questi interventi costano poco e non richiedono alcuna autorizzazione.

Rinfrescare

Ritinteggiare in una tonalità neutra, sistemare un pavimento rovinato: si decide caso per caso. Il difetto disturba davvero la visita? Se l'acquirente rischia di rifare tutto secondo il proprio gusto, spesso è meglio astenersi.

Intraprendere lavori importanti

Rifare una cucina o un bagno, intervenire sull'impianto elettrico, ridistribuire gli ambienti: questi cantieri richiedono un budget consistente e ritardano la messa in vendita. Nulla garantisce che il prezzo di vendita copra la spesa. Prima di impegnarvi, chiedete dei preventivi.

Bisogna fare dei lavori per migliorare il DPE?

Gli acquirenti guardano l'etichetta energetica, soprattutto se comprano per affittare: dal 1° gennaio 2025 non è più possibile dare in locazione un alloggio in classe G, e la classe F sarà interessata a partire dal 2028.

Prima di intraprendere dei lavori per guadagnare una classe, verificate la vostra etichetta attuale. Il 1° gennaio 2026, il coefficiente applicato all'elettricità nel calcolo del DPE è passato da 2,3 a 1,9. Un arrêté (decreto ministeriale) del 19 agosto 2026 lo abbassa a 1,7 dal 1° gennaio 2027. Secondo il comunicato ministeriale del 31 agosto 2026, nessun alloggio vedrà peggiorare la propria etichetta, e quella di numerosi alloggi con riscaldamento elettrico potrà migliorare. I DPE in corso di validità restano validi e possono essere aggiornati gratuitamente, senza un nuovo sopralluogo del tecnico certificato, sul sito dell'Osservatorio DPE-Audit dell'Ademe (a decorrere dal 1° gennaio 2027 per il coefficiente di 1,7).

Quanto al legame tra DPE e prezzo, l'8 dicembre 2025 i notaires (notai francesi) hanno citato uno studio sul «valore verde» (valeur verte): nel 2024, gli alloggi in classe G sono stati venduti in media a un prezzo inferiore rispetto a quelli in classe D. Queste medie non dicono quanto varrebbe il vostro appartamento dopo i lavori.

In condominio, quali lavori richiedono un'autorizzazione e chi paga i lavori deliberati?

I lavori nel vostro appartamento

Disponete liberamente delle vostre parti di proprietà esclusiva, nel rispetto del regolamento di condominio e dei diritti degli altri condomini: tramezzi non portanti, porte interne, rivestimenti dei pavimenti, cucina, bagno. Invece, i lavori che interessano le parti comuni (forare un muro portante, ad esempio) o che modificano l'aspetto esterno dell'edificio (sostituzione delle finestre, creazione di un'apertura, posa di inferriate, climatizzazione) richiedono un'autorizzazione dell'assemblée générale (assemblea dei condomini). Va ottenuta prima dell'inizio del cantiere, a maggioranza dei voti di tutti i condomini. Alcuni lavori richiedono inoltre un'autorizzazione urbanistica.

Senza tale autorizzazione, i lavori sono irregolari e il syndic (amministratore di condominio) può obbligare il condomino a ripristinare lo stato dei luoghi.

I lavori deliberati dal condominio

Gli acconti per le spese non comprese nel bilancio preventivo, come i lavori deliberati in assemblea, sono dovuti da chi, venditore o acquirente, è condomino nel momento in cui diventano esigibili. Spettano quindi a voi le richieste di versamento emesse prima della vendita, all'acquirente quelle emesse dopo. Potete concordare una ripartizione diversa, ma tale accordo ha effetto soltanto tra voi due: non vincola l'amministratore di condominio. Le somme versate al fonds de travaux (fondo lavori del condominio) non vengono rimborsate al venditore.

L'acquirente riceve, al più tardi alla firma del compromesso, i verbali delle assemblee degli ultimi tre anni e il plan pluriannuel de travaux (piano pluriennale dei lavori) o il relativo progetto.

I lavori riducono l'imposta sulla plusvalenza?

La questione non si pone per la vostra résidence principale (abitazione principale), la cui vendita è esente. Riguarda soprattutto le résidences secondaires (seconde case) e gli alloggi dati in locazione.

Quando la plus-value (plusvalenza) è imponibile, il prezzo di acquisto preso in considerazione per il calcolo può essere maggiorato di alcune spese per lavori, alle condizioni fissate dal code général des impôts (codice generale delle imposte francese):

  • si tratta di spese di costruzione, ricostruzione, ampliamento o miglioramento;
  • le avete sostenute voi, i lavori sono stati eseguiti da un'impresa e sono documentati dalle sue fatture;
  • non sono già stati presi in considerazione ai fini dell'imposta sul reddito e non sono spese locative.

L'amministrazione fiscale precisa che le spese di manutenzione e di riparazione non sono prese in considerazione, così come i lavori eseguiti dal proprietario stesso o i materiali da lui acquistati.

Se vendete più di cinque anni dopo l'acquisto, potete applicare, al posto dell'importo reale dei lavori, una maggiorazione forfettaria pari al 15% del prezzo di acquisto, senza doverne provare l'effettiva esecuzione. Conservate le vostre fatture e chiedete al vostro notaio di calcolare l'imposta nella vostra situazione prima di decidere se avviare un cantiere.

Vendere nello stato di fatto: cosa dire all'acquirente e come fissare il prezzo?

Un'informazione leale

Vendere nello stato di fatto non dispensa dall'informare. Il code civil (codice civile francese) impone a chi è a conoscenza di un'informazione determinante per il consenso dell'altra parte di comunicargliela. Prevede anche la garantie des vices cachés (garanzia per vizi occulti): il venditore risponde dei difetti occulti che rendono il bene inidoneo al suo uso, o che riducono tale uso al punto che l'acquirente non avrebbe acquistato il bene o ne avrebbe dato un prezzo inferiore. Non risponde dei difetti apparenti, di cui l'acquirente ha potuto rendersi conto da sé. L'acquirente dispone di due anni dalla scoperta del vizio per agire.

L'atto può prevedere che il venditore non garantisca i vizi occulti, ma il code civil riserva questa possibilità ai difetti di cui non era a conoscenza. E se una diagnosi come quella relativa al piombo, all'amianto, al gas o all'elettricità manca o non è più valida alla firma dell'atto notarile, il venditore non può esonerarsi dalla garanzia corrispondente. In pratica, segnalate ciò che sapete: danni da acqua, infiltrazioni, lavori eseguiti. Il vostro notaio ne curerà la redazione.

Un prezzo fissato con i preventivi alla mano

Il prezzo di un immobile da ristrutturare deve tenere conto del suo stato. Due elementi aiutano a fissarlo: dei preventivi di imprese per i lavori principali, che danno all'acquirente un ordine di grandezza verificabile, e un avis de valeur (parere sul valore) dell'immobile nello stato di fatto, basato su vendite comparabili. Il nostro articolo Prezzi immobiliari a Beausoleil: dove trovare i dati reali indica dove consultare i prezzi effettivamente registrati.

Potete così confrontare il prezzo ipotizzabile nello stato di fatto con il costo e la durata dei lavori. Se la differenza non giustifica chiaramente la spesa, vendere nello stato di fatto è una decisione ragionevole.

A Beausoleil e nei comuni vicini a Monaco

A Beausoleil, Cap-d'Ail, Roquebrune-Cap-Martin, La Turbie o Mentone, molti degli immobili messi in vendita sono appartamenti in condominio. Due conseguenze: l'audit energetico non si applica a queste unità immobiliari, e ogni progetto che modifica l'aspetto esterno dell'edificio passa per l'assemblea dei condomini.

Per le seconde case, presenti nella zona, l'esenzione prevista per l'abitazione principale non si applica: la questione delle fatture dei lavori e del forfait del 15% merita di essere sottoposta al notaio.

Alcuni proprietari vivono in Italia o a Monaco. Per un venditore che non è fiscalmente domiciliato in Francia, la plusvalenza è soggetta a un prelievo con aliquota del 19%, a cui si aggiungono dei prélèvements sociaux (prelievi sociali); l'imposta è versata dal notaio al momento della vendita. Può essere richiesta la designazione di un rappresentante fiscale, salvo in particolare per i venditori domiciliati in uno Stato dell'Unione europea come l'Italia. Monaco è oggetto di una convenzione fiscale specifica: le persone di nazionalità francese che vi risiedono sono, salvo eccezioni, tassate in Francia sui loro redditi come se fossero domiciliate in Francia. Il vostro notaio verificherà la vostra situazione. Infine, seguire un cantiere a distanza richiede tempo.

L'assistenza di Transal Properties

La nostra agenzia ha sede al 10 boulevard de la République, 06240 Beausoleil. Prima di qualsiasi decisione sui lavori, possiamo visitare il vostro appartamento e consegnarvi una stima gratuita e senza impegno dell'immobile nello stato di fatto. Questo parere sul valore vi offre una base per confrontare le due opzioni, preventivi alla mano. Se decidete di vendere, vi accompagniamo fino alla firma dal notaio. Per qualsiasi questione fiscale o giuridica propria della vostra situazione, il vostro notaio resta il vostro interlocutore.

Laura-Lynn Nacher de Coster, amministratrice di Transal Properties

Fonti

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