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Bureau avec calculatrice, carnet, stylo et ordinateur portable (photo d'illustration)

31 octobre 2026

Plus-value d'une résidence secondaire : quel impôt à la vente ?

Taux, abattements pour durée de détention, exonérations et règles applicables aux vendeurs non-résidents

La plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence secondaire est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, après des abattements qui augmentent avec la durée de détention. L'exonération est totale après vingt-deux ans pour l'impôt sur le revenu et après trente ans pour les prélèvements sociaux. Le notaire calcule l'impôt et le verse à l'administration à l'occasion de la vente ; des règles particulières s'appliquent aux vendeurs qui résident hors de France.

Quand la plus-value d'une résidence secondaire est-elle imposable ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l'avez acquis, vous réalisez une plus-value. Elle est en principe soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La résidence principale fait exception : sa vente est totalement exonérée.

La résidence principale est le logement que vous occupez de façon habituelle et effective, c'est-à-dire la majeure partie de l'année, au jour de la vente. Un appartement de vacances, un pied-à-terre ou un logement loué n'entre pas dans cette définition : sa vente est en principe imposable.

Ces règles ont été vérifiées le 3 octobre 2026 ; une loi de finances peut les modifier.

Les principales exonérations

En dehors de la résidence principale et de la durée de détention, détaillée plus bas, la loi prévoit plusieurs exonérations, chacune sous conditions précises. En voici trois :

  • La première vente d'un logement autre que la résidence principale : à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et de réemployer le prix, dans un délai de vingt-quatre mois, pour acheter ou construire son habitation principale.
  • Les retraités et les titulaires de la carte mobilité inclusion portant la mention invalidité : sous conditions de revenus et de patrimoine.
  • Les ventes dont le prix ne dépasse pas 15 000 €.

Comment se calcule la plus-value ?

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, chacun étant corrigé de certains frais.

Le prix de vente corrigé

Le point de départ est le prix indiqué dans l'acte de vente. Vous pouvez en déduire, sur justificatifs, certains frais que vous avez supportés pour vendre : les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire, ou encore le coût des diagnostics obligatoires.

Le prix d'acquisition majoré

Le prix d'acquisition est celui que vous avez payé, tel qu'il figure dans l'acte d'achat. Si vous avez reçu le bien par donation ou par succession, il s'agit de la valeur retenue pour le calcul des droits. Ce prix peut être augmenté :

  • des frais d'acquisition, pour leur montant réel justifié ou, pour un bien acheté, pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat ;
  • des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisées par une entreprise, pour leur montant réel justifié et sous conditions : elles ne doivent notamment pas avoir déjà été prises en compte pour votre impôt sur le revenu. Si vous vendez plus de cinq ans après l'acquisition, vous pouvez retenir à la place un forfait de 15 % du prix d'acquisition.

Si le logement a été loué meublé et imposé au régime réel, les amortissements déduits pendant la location viennent, sauf exceptions, en diminution du prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable.

Quels abattements selon la durée de détention ?

La plus-value brute est réduite d'un abattement calculé par année pleine de détention, à partir de la sixième.

Pour l'impôt sur le revenu

  • 6 % par année de détention, de la sixième à la vingt-et-unième ;
  • 4 % pour la vingt-deuxième année.

Par exemple, l'abattement atteint 30 % après dix ans et 60 % après quinze ans. L'exonération est acquise au terme de vingt-deux ans.

Pour les prélèvements sociaux

  • 1,65 % par année, de la sixième à la vingt-et-unième ;
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année ;
  • 9 % par année au-delà de la vingt-deuxième.

L'exonération est acquise au terme de trente ans. Entre vingt-deux et trente ans de détention, seuls les prélèvements sociaux restent donc dus.

Quels sont les taux d'imposition ?

  • Impôt sur le revenu : 19 % de la plus-value nette imposable.
  • Prélèvements sociaux : 17,2 % au total, soit 9,2 % de contribution sociale généralisée (CSG), 0,5 % de contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et 7,5 % de prélèvement de solidarité.
  • Taxe sur les plus-values immobilières élevées : elle s'ajoute lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, après abattement, dépasse 50 000 €. Son taux, de 2 % à 6 % selon le montant, s'applique à la totalité de la plus-value imposable.

Lorsque le bien est vendu par un couple marié ou par plusieurs propriétaires en indivision, le seuil de 50 000 € s'apprécie sur la part de plus-value revenant à chacun.

Et la loi de finances pour 2026 ?

La loi de finances pour 2026 n'a modifié ni ces taux ni le barème des abattements. La hausse de la CSG décidée pour 2026 sur certains revenus de placement ne s'applique pas aux plus-values immobilières.

Vendeurs non-résidents : quelles règles particulières ?

Si vous n'êtes pas domicilié fiscalement en France, la plus-value sur un bien situé en France reste en principe imposable en France, avec le même calcul et les mêmes abattements.

Les taux

Le prélèvement est de 19 % pour les particuliers, quel que soit le pays de résidence. Les prélèvements sociaux sont dus au taux global de 17,2 %, sauf si vous relevez du régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou de la Suisse, sans être affilié à un régime obligatoire français : exonéré de CSG et de CRDS, vous ne payez alors que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.

Le représentant fiscal

Un vendeur domicilié hors de France doit en principe désigner un représentant accrédité par l'administration fiscale, sous la responsabilité duquel l'impôt est acquitté. Vous en êtes notamment dispensé si :

  • vous êtes domicilié dans un État de l'Union européenne ou, sous conditions, dans un autre État de l'Espace économique européen ;
  • le prix de vente est inférieur ou égal à 150 000 € par vendeur (un couple marié compte pour un seul vendeur) ;
  • le bien, détenu depuis plus de trente ans, est totalement exonéré par la durée de détention.

Le représentant peut notamment être une société accréditée, une banque exerçant en France ou l'acquéreur s'il est domicilié fiscalement en France. Ses frais sont déductibles du prix de vente.

Les exonérations propres aux non-résidents

  • L'ancienne résidence principale en France. Elle peut être exonérée si vous avez transféré votre domicile fiscal dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État lié à la France par des conventions d'assistance administrative et de recouvrement. La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit ce transfert, sans que le logement ait été mis à la disposition d'un tiers entre-temps.
  • Un logement en France, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable et d'une résidence par contribuable. Cette exonération est réservée aux ressortissants d'un État de l'Union européenne ou, sous conditions, de l'Espace économique européen, domiciliés fiscalement en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la vente. La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ de France, ou sans condition de délai si vous avez la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la vente.

Ces deux exonérations ne se cumulent pas.

À Beausoleil et dans les communes proches de Monaco

À Beausoleil, à Cap-d'Ail, à Roquebrune-Cap-Martin, à La Turbie ou à Menton, un appartement en copropriété est parfois une résidence secondaire ou un logement loué. Lorsque son propriétaire vit à Monaco ou en Italie, des règles particulières s'appliquent.

  • Vous vivez en Italie. L'Italie étant membre de l'Union européenne, vous êtes en principe dispensé de représentant fiscal. Si vous relevez de la sécurité sociale italienne et non d'un régime français, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû au titre des prélèvements sociaux.
  • Vous êtes français et vivez à Monaco. Selon la convention fiscale franco-monégasque du 18 mai 1963, vous êtes en principe soumis à l'impôt sur le revenu en France comme si vous y étiez domicilié ; l'exonération de 150 000 € réservée aux non-résidents ne vous est alors pas ouverte. Des exceptions existent, par exemple si vous justifiez de cinq ans de résidence habituelle à Monaco au 13 octobre 1962 ou si vous y résidez sans interruption depuis votre naissance.
  • Vous êtes monégasque, ou français reconnu résident fiscal de Monaco par cette convention. La plus-value relève du régime des non-résidents. Selon le Bulletin officiel des finances publiques, vous êtes dispensé de représentant fiscal pour un bien situé dans les Alpes-Maritimes ou le Var.
  • Vous vivez à Monaco et avez une autre nationalité. Monaco n'est membre ni de l'Union européenne ni de l'Espace économique européen : hors dispenses générales citées plus haut, un représentant fiscal est en principe requis.

Pour un résident de Monaco imposé comme non-résident, les prélèvements sociaux sont en principe dus au taux global de 17,2 %. Cet article ne traite que de l'impôt français : faites confirmer votre situation par votre notaire.

Qui calcule et paie l'impôt ?

Le notaire chargé de la vente calcule la plus-value imposable et le montant de l'impôt, établit la déclaration et verse l'impôt à l'administration. La déclaration est déposée, accompagnée du paiement, dans le mois qui suit la date de l'acte.

Si vous êtes domicilié en France, il vous reste à reporter le montant de la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus de l'année de la vente.

Préparez tôt les justificatifs, en complément des documents à réunir à chaque étape de la vente : acte d'achat, factures d'entreprises, acte de donation ou déclaration de succession.

L'accompagnement de Transal Properties

Transal Properties vous reçoit au 10 boulevard de la République, 06240 Beausoleil. Avant toute décision, nous pouvons vous remettre une estimation gratuite et sans engagement de votre appartement. Elle vous donne une base pour demander à votre notaire une simulation de la plus-value. Si vous choisissez de vendre avec nous, nous vous accompagnons jusqu'à la signature chez le notaire. Nous ne délivrons pas de conseil fiscal ou juridique personnalisé : le calcul définitif et le conseil reviennent à votre notaire.

Laura-Lynn Nacher de Coster, gérante de Transal Properties

Sources

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