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Scrivania con calcolatrice, taccuino, penna e computer portatile (foto illustrativa)

31 octobre 2026

Plusvalenza sulla seconda casa in Francia: quale imposta alla vendita?

Aliquote, abbattimenti per durata del possesso, esenzioni e regole applicabili ai venditori non residenti

La plusvalenza realizzata con la vendita di una seconda casa è tassata al 19% a titolo di imposta sul reddito e al 17,2% a titolo di prelievi sociali, dopo abbattimenti che aumentano con la durata del possesso. L'esenzione è totale dopo ventidue anni per l'imposta sul reddito e dopo trent'anni per i prelievi sociali. Il notaire (notaio francese) calcola l'imposta e la versa all'amministrazione fiscale in occasione della vendita; regole particolari si applicano ai venditori che risiedono fuori dalla Francia.

Quando è imponibile la plusvalenza di una seconda casa?

Quando vendete un immobile a un prezzo superiore a quello al quale lo avete acquistato, realizzate una plusvalenza. In linea di principio è soggetta all'imposta sul reddito e ai prélèvements sociaux (prelievi sociali). L'abitazione principale fa eccezione: la sua vendita è totalmente esente.

L'abitazione principale è l'alloggio che occupate in modo abituale ed effettivo, vale a dire per la maggior parte dell'anno, alla data della vendita. Un appartamento per le vacanze, un pied-à-terre o un alloggio dato in locazione non rientra in questa definizione: la sua vendita è in linea di principio imponibile.

Queste regole sono state verificate il 3 ottobre 2026; una loi de finances (legge di bilancio francese) può modificarle.

Le principali esenzioni

Oltre all'abitazione principale e alla durata del possesso, illustrata più avanti, la legge prevede diverse esenzioni, ciascuna a condizioni precise. Eccone tre:

  • La prima vendita di un alloggio diverso dall'abitazione principale: a condizione di non essere stati proprietari della propria abitazione principale nei quattro anni precedenti e di reimpiegare il prezzo, entro ventiquattro mesi, per acquistare o costruire la propria abitazione principale.
  • I pensionati e i titolari della carte mobilité inclusion con menzione invalidité (tessera francese per le persone con invalidità): a determinate condizioni di reddito e di patrimonio.
  • Le vendite il cui prezzo non supera i 15.000 €.

Come si calcola la plusvalenza?

La plusvalenza lorda è la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, ciascuno rettificato per tenere conto di alcune spese.

Il prezzo di vendita rettificato

Il punto di partenza è il prezzo indicato nell'atto di vendita. Potete dedurne, dietro presentazione dei giustificativi, alcune spese che avete sostenuto per vendere: i compensi versati a un intermediario o a un mandatario, oppure il costo delle diagnosi obbligatorie.

Il prezzo di acquisto maggiorato

Il prezzo di acquisto è quello che avete pagato, quale risulta dall'atto di acquisto. Se avete ricevuto l'immobile per donazione o per successione, si tratta del valore assunto per il calcolo delle relative imposte. Questo prezzo può essere aumentato:

  • delle spese di acquisto, per il loro importo effettivo documentato oppure, per un immobile acquistato, per un importo forfettario pari al 7,5% del prezzo di acquisto;
  • delle spese per lavori di costruzione, ricostruzione, ampliamento o miglioria eseguiti da un'impresa, per il loro importo effettivo documentato e a determinate condizioni: in particolare, non devono essere già state prese in considerazione ai fini della vostra imposta sul reddito. Se vendete più di cinque anni dopo l'acquisto, potete applicare al loro posto un importo forfettario pari al 15% del prezzo di acquisto.

Se l'alloggio è stato dato in locazione ammobiliato e tassato secondo il régime réel (regime analitico, con deduzione dei costi effettivi), gli ammortamenti dedotti durante la locazione riducono, salvo eccezioni, il prezzo di acquisto, il che aumenta la plusvalenza imponibile.

Quali abbattimenti in base alla durata del possesso?

La plusvalenza lorda è ridotta di un abbattimento calcolato per ogni anno intero di possesso, a partire dal sesto.

Per l'imposta sul reddito

  • 6% per ogni anno di possesso, dal sesto al ventunesimo;
  • 4% per il ventiduesimo anno.

Ad esempio, l'abbattimento raggiunge il 30% dopo dieci anni e il 60% dopo quindici anni. L'esenzione si acquisisce al termine di ventidue anni.

Per i prelievi sociali

  • 1,65% per ogni anno, dal sesto al ventunesimo;
  • 1,60% per il ventiduesimo anno;
  • 9% per ogni anno oltre il ventiduesimo.

L'esenzione si acquisisce al termine di trent'anni. Tra ventidue e trent'anni di possesso restano quindi dovuti soltanto i prelievi sociali.

Quali sono le aliquote d'imposta?

  • Imposta sul reddito: 19% della plusvalenza netta imponibile.
  • Prelievi sociali: 17,2% in totale, ossia il 9,2% di contribution sociale généralisée (CSG, contributo sociale generalizzato), lo 0,5% di contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS, contributo per il rimborso del debito sociale) e il 7,5% di prélèvement de solidarité (prelievo di solidarietà).
  • Tassa sulle plusvalenze immobiliari elevate: si aggiunge quando la plusvalenza imponibile ai fini dell'imposta sul reddito, dopo l'abbattimento, supera i 50.000 €. La sua aliquota, dal 2% al 6% a seconda dell'importo, si applica all'intera plusvalenza imponibile.

Quando l'immobile è venduto da una coppia sposata o da più proprietari in indivision (comunione tra eredi o comproprietari), la soglia di 50.000 € si valuta sulla quota di plusvalenza spettante a ciascuno.

E la loi de finances per il 2026?

La loi de finances per il 2026 non ha modificato né queste aliquote né la tabella degli abbattimenti. L'aumento della CSG deciso per il 2026 su alcuni redditi da investimento non si applica alle plusvalenze immobiliari.

Venditori non residenti: quali regole particolari?

Se non avete il domicilio fiscale in Francia, la plusvalenza su un immobile situato in Francia resta in linea di principio imponibile in Francia, con lo stesso calcolo e gli stessi abbattimenti.

Le aliquote

Il prelievo è del 19% per le persone fisiche, qualunque sia il paese di residenza. I prelievi sociali sono dovuti con l'aliquota complessiva del 17,2%, a meno che non siate soggetti al regime di sicurezza sociale di un altro Stato dell'Unione europea, dello Spazio economico europeo o della Svizzera, senza essere iscritti a un regime obbligatorio francese: esenti da CSG e da CRDS, pagate allora soltanto il prelievo di solidarietà del 7,5%.

Il rappresentante fiscale

Un venditore domiciliato fuori dalla Francia deve in linea di principio designare un rappresentante accreditato dall'amministrazione fiscale, sotto la cui responsabilità viene pagata l'imposta. Ne siete dispensati, in particolare, se:

  • siete domiciliati in uno Stato dell'Unione europea o, a determinate condizioni, in un altro Stato dello Spazio economico europeo;
  • il prezzo di vendita è inferiore o pari a 150.000 € per venditore (una coppia sposata conta come un solo venditore);
  • l'immobile, posseduto da più di trent'anni, è totalmente esente per effetto della durata del possesso.

Il rappresentante può essere, in particolare, una società accreditata, una banca che opera in Francia o l'acquirente, se ha il domicilio fiscale in Francia. Il costo del rappresentante è deducibile dal prezzo di vendita.

Le esenzioni proprie dei non residenti

  • L'ex abitazione principale in Francia. Può essere esente se avete trasferito il vostro domicilio fiscale in uno Stato membro dell'Unione europea o in uno Stato legato alla Francia da convenzioni di assistenza amministrativa e in materia di riscossione. La vendita deve avvenire entro il 31 dicembre dell'anno successivo a tale trasferimento, senza che nel frattempo l'alloggio sia stato messo a disposizione di terzi.
  • Un alloggio in Francia, entro il limite di 150.000 € di plusvalenza netta imponibile e di un'abitazione per contribuente. Questa esenzione è riservata ai cittadini di uno Stato dell'Unione europea o, a determinate condizioni, dello Spazio economico europeo, che abbiano avuto il domicilio fiscale in Francia in modo continuativo per almeno due anni in un qualsiasi momento prima della vendita. La vendita deve avvenire entro il 31 dicembre del decimo anno successivo alla partenza dalla Francia, oppure senza condizione di termine se avete la libera disponibilità dell'immobile almeno dal 1° gennaio dell'anno precedente la vendita.

Queste due esenzioni non sono cumulabili.

A Beausoleil e nei comuni vicini a Monaco

A Beausoleil, Cap-d'Ail, Roquebrune-Cap-Martin, La Turbie o Mentone, un appartamento in condominio è talvolta una seconda casa o un alloggio dato in locazione. Quando il proprietario vive a Monaco o in Italia, si applicano regole particolari.

  • Vivete in Italia. Poiché l'Italia è membro dell'Unione europea, siete in linea di principio dispensati dalla nomina di un rappresentante fiscale. Se siete soggetti alla sicurezza sociale italiana e non a un regime francese, resta dovuto, a titolo di prelievi sociali, soltanto il prelievo di solidarietà del 7,5%.
  • Siete francesi e vivete a Monaco. Secondo la convenzione fiscale franco-monegasca del 18 maggio 1963, siete in linea di principio soggetti all'imposta sul reddito in Francia come se foste domiciliati in tale paese; l'esenzione di 150.000 € riservata ai non residenti in tal caso non vi spetta. Esistono eccezioni, ad esempio se potete dimostrare cinque anni di residenza abituale a Monaco al 13 ottobre 1962 o se vi risiedete ininterrottamente dalla nascita.
  • Siete monegaschi, oppure francesi riconosciuti residenti fiscali di Monaco in base a questa convenzione. La plusvalenza rientra nel regime dei non residenti. Secondo il Bulletin officiel des finances publiques (bollettino ufficiale dell'amministrazione fiscale francese), siete dispensati dalla nomina di un rappresentante fiscale per un immobile situato nel dipartimento delle Alpi Marittime o in quello del Var.
  • Vivete a Monaco e avete un'altra cittadinanza. Monaco non è membro né dell'Unione europea né dello Spazio economico europeo: al di fuori delle dispense generali citate sopra, è in linea di principio richiesto un rappresentante fiscale.

Per un residente di Monaco tassato come non residente, i prelievi sociali sono in linea di principio dovuti con l'aliquota complessiva del 17,2%. Questo articolo tratta soltanto dell'imposta francese: fate confermare la vostra situazione dal vostro notaire (notaio francese).

Chi calcola e paga l'imposta?

Il notaire incaricato della vendita calcola la plusvalenza imponibile e l'importo dell'imposta, redige la dichiarazione e versa l'imposta all'amministrazione fiscale. La dichiarazione viene presentata, insieme al pagamento, entro un mese dalla data dell'atto.

Se siete domiciliati in Francia, vi resta da riportare l'importo della plusvalenza imponibile nella vostra dichiarazione dei redditi relativa all'anno della vendita.

Preparate per tempo i giustificativi, a integrazione dei documenti da raccogliere in ogni tappa della vendita: atto di acquisto, fatture delle imprese, atto di donazione o dichiarazione di successione.

L'assistenza di Transal Properties

Transal Properties vi accoglie al 10 boulevard de la République, 06240 Beausoleil. Prima di qualsiasi decisione, possiamo consegnarvi una stima gratuita e senza impegno del vostro appartamento. Vi fornisce una base per chiedere al vostro notaire una simulazione della plusvalenza. Se scegliete di vendere con noi, vi accompagniamo fino alla firma presso il notaire. Non forniamo consulenza fiscale o giuridica personalizzata: il calcolo definitivo e la consulenza spettano al vostro notaire.

Laura-Lynn Nacher de Coster, amministratrice di Transal Properties

Fonti

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