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Salon clair vu depuis une porte, canapé gris, table basse en bois et grandes fenêtres (photo d'illustration)

24 octobre 2026

Vendre un appartement reçu en succession : étapes et démarches

Accord des héritiers, rôle du notaire, estimation, impôt sur la plus-value : ce qu'il faut savoir avant de mettre en vente un appartement hérité.

Avant la vente d'un appartement reçu en succession, le notaire établit qui sont les héritiers (acte de notoriété) et constate la transmission du bien (attestation de propriété immobilière). S'il y a plusieurs héritiers, l'appartement est en indivision et la vente se décide en principe à l'unanimité. La valeur déclarée dans la succession sert ensuite de base au calcul de l'éventuelle plus-value : une estimation argumentée est donc utile dès les premiers mois.

Qui peut décider de vendre un appartement reçu en succession ?

Lorsqu'une personne décède en laissant plusieurs héritiers, ses biens leur appartiennent ensemble jusqu'au partage. Cette situation s'appelle l'indivision. Chaque héritier détient une quote-part, c'est-à-dire une fraction des droits sur l'ensemble des biens, et non une pièce précise de l'appartement.

La vente d'un bien immobilier indivis fait partie des actes les plus importants : elle se décide à l'unanimité. Un héritier seul, même s'il détient la plus grande part, ne peut donc pas vendre l'appartement sans l'accord des autres, sauf autorisation du tribunal.

Que se passe-t-il si un héritier refuse de vendre ?

La loi prévoit des exceptions à l'unanimité. Lorsque le refus d'un héritier met en péril l'intérêt commun, un autre héritier peut être autorisé par le juge à passer seul l'acte de vente (article 815-5 du code civil). Une autre voie est la vente à la majorité des deux tiers (article 815-5-1), qui se déroule en quatre temps :

  • les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits expriment devant un notaire leur intention de vendre ;
  • dans le mois qui suit, le notaire fait signifier cette intention aux autres héritiers ;
  • s'ils s'opposent ou ne répondent pas dans un délai de trois mois, le notaire le constate par procès-verbal ;
  • le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente, si elle ne porte pas une atteinte excessive à leurs droits ; elle se fait par licitation, c'est-à-dire aux enchères.

Cette procédure est exclue, notamment, lorsque la propriété du bien est démembrée, c'est-à-dire répartie entre usufruit et nue-propriété. Lorsqu'il est possible, un accord amiable reste la voie la plus simple.

Ce que change la loi du 7 avril 2026

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 vise à simplifier la sortie de l'indivision. Depuis le 9 avril 2026, le président du tribunal judiciaire peut autoriser un héritier à conclure seul la vente d'un bien indivis, lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient (article 815-6 du code civil).

Une précision : la décision de vendre ou de partager devant notaire à la majorité des deux tiers, prévue par ce même texte, ne vise que certaines indivisions portant sur des biens situés en Corse. Dans les Alpes-Maritimes, l'unanimité reste la règle, et la vente à la majorité des deux tiers suppose toujours l'autorisation du tribunal.

Quel est le rôle du notaire avant la vente ?

Dès qu'une succession comprend un bien immobilier, l'intervention d'un notaire est obligatoire. Deux actes préparent en général la vente.

L'acte de notoriété

Il indique qui sont les héritiers et quelle part revient à chacun. Le notaire l'établit à partir de l'acte de décès et de vos documents d'état civil. Cette reconnaissance ne vaut pas acceptation de la succession.

L'attestation de propriété immobilière

Cette attestation notariée constate que l'appartement a été transmis aux héritiers. Elle est publiée au service chargé de la publicité foncière. Les héritiers ont intérêt à saisir le notaire dans les six mois du décès : au-delà, leur responsabilité peut être engagée. Le notaire dispose ensuite de quatre mois pour la faire publier.

Peut-on vendre avant la fin du règlement de la succession ?

Oui : l'appartement peut être vendu pendant l'indivision, avec l'accord de tous, sans attendre le partage. Le notaire doit d'abord avoir établi les actes qui constatent que les héritiers sont devenus propriétaires.

Un point d'attention : chaque héritier peut accepter la succession ou y renoncer, et personne ne peut l'obliger à choisir pendant les quatre mois qui suivent l'ouverture de la succession (le décès). Or vendre un bien qui en dépend revient à l'accepter de manière tacite, purement et simplement : l'héritier doit alors payer les dettes du défunt à proportion de sa part. Faites le point avec le notaire avant de signer.

Déclaration de succession : pourquoi et quand faire estimer l'appartement ?

La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès s'il a eu lieu en France métropolitaine, dans les douze mois s'il a eu lieu à l'étranger.

L'appartement y est évalué à sa valeur vénale au jour du décès, d'après la déclaration estimative des héritiers. La valeur vénale est le prix qui pourrait être obtenu sur le marché, compte tenu de l'état du bien.

Cette valeur sert deux fois : elle est la base de calcul des droits de succession, puis elle devient le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value lors de la revente. Elle doit donc être cohérente avec le marché et pouvoir être justifiée.

D'où l'intérêt de faire estimer l'appartement tôt, pendant que le notaire prépare la déclaration. Un avis de valeur établi par une agence qui connaît le quartier donne aux héritiers et au notaire un repère argumenté ; la valeur déclarée reste de la responsabilité des héritiers. Si la vente a lieu plus tard, une nouvelle estimation actualise le prix. Sur les sources de prix, voir notre article Prix immobilier à Beausoleil : où trouver les vrais chiffres.

Quel impôt sur la plus-value à la revente d'un bien hérité ?

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Pour un bien reçu par succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de succession. Si l'appartement est revendu à cette valeur, il n'y a donc pas de plus-value.

Les règles à connaître :

  • Le prix d'acquisition peut être majoré, sur justificatifs, des frais d'acte et de déclaration et des droits de succession payés pour ce bien.
  • La plus-value imposable est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Une taxe supplémentaire, de 2 % à 6 %, s'applique lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
  • Un abattement s'applique à partir de la sixième année de détention ; l'exonération est acquise au-delà de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Pour un bien hérité, cette durée se compte à partir de l'ouverture de la succession.

Le notaire chargé de la vente calcule la plus-value, établit la déclaration et verse l'impôt. Pour un héritier qui ne réside pas en France, les prélèvements sociaux peuvent être différents. Pour votre situation personnelle, le notaire reste l'interlocuteur à consulter : notre agence ne donne pas de conseil fiscal.

Quels diagnostics et documents réunir avant la mise en vente ?

Comme pour toute vente, le vendeur remet à l'acheteur un dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique et, selon l'âge de l'immeuble, sa situation et ses installations, états relatifs au plomb, à l'amiante, à l'électricité, au gaz et aux risques. Notre article Diagnostics obligatoires pour la vente d'un appartement leur est consacré.

Pour un appartement en copropriété, s'ajoutent la superficie privative du lot (loi Carrez) et des documents sur la copropriété, en particulier :

  • la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;
  • les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
  • le carnet d'entretien de l'immeuble ;
  • les informations financières : charges payées, part du fonds de travaux, état des impayés de la copropriété ;
  • l'état daté, que le syndic établit et transmet au notaire avant la vente.

À Beausoleil et dans les communes proches de Monaco

À Beausoleil, Cap-d'Ail, Roquebrune-Cap-Martin, La Turbie ou Menton, l'appartement transmis est le plus souvent un lot de copropriété, parfois une résidence secondaire. Il arrive aussi que le défunt ou l'un des héritiers vive à Monaco, en Italie ou dans une autre région. Trois points sont alors utiles.

  • Décès à l'étranger : la déclaration de succession se dépose dans les douze mois. Lorsque le défunt résidait à Monaco, elle est adressée au service départemental de l'enregistrement de Nice.
  • Héritier éloigné : il peut se faire représenter par procuration. Le notaire peut établir cette procuration à distance, sur support électronique ; il recueille alors le consentement par visioconférence.
  • Héritier non résident : la vente d'un bien situé en France par un non-résident nécessite en principe la désignation d'un représentant fiscal. Des dispenses existent, notamment si le vendeur est domicilié dans un État de l'Union européenne, comme l'Italie, ou si le prix ne dépasse pas 150 000 € par vendeur. Pour un héritier domicilié à Monaco, la situation se vérifie avec le notaire.

Comment Transal Properties vous accompagne

Notre agence est installée au 10 boulevard de la République, 06240 Beausoleil. Nous réalisons pour les héritiers une estimation gratuite et sans engagement, que vous pouvez transmettre à votre notaire. Si vous décidez de vendre, nous vous accompagnons de la mise en vente jusqu'à la signature chez le notaire, en lien avec chacun des héritiers. Pour une vue d'ensemble, lisez Vendre son appartement à Beausoleil : les étapes clés, ou demandez votre estimation gratuite.

Laura-Lynn Nacher de Coster, gérante de Transal Properties

Sources

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