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Soggiorno luminoso visto da una porta, divano grigio, tavolino in legno e grandi finestre (foto illustrativa)

24 octobre 2026

Vendere un appartamento ereditato in Francia: fasi e adempimenti

Accordo degli eredi, ruolo del notaio, stima, imposta sulla plusvalenza: che cosa sapere prima di mettere in vendita un appartamento ereditato.

Prima della vendita di un appartamento ricevuto in eredità, il notaio francese (notaire) stabilisce chi sono gli eredi (atto di notorietà, acte de notoriété) e constata il trasferimento del bene (attestazione di proprietà immobiliare, attestation de propriété immobilière). Se gli eredi sono più di uno, l'appartamento è in indivision (comunione tra eredi) e la vendita si decide, in linea di principio, all'unanimità. Il valore dichiarato nella successione serve poi da base per il calcolo dell'eventuale plusvalenza: una stima argomentata è quindi utile fin dai primi mesi.

Chi può decidere di vendere un appartamento ricevuto in eredità?

Quando una persona muore lasciando più eredi, i suoi beni appartengono a tutti loro insieme fino alla divisione ereditaria. Questa situazione si chiama indivision (comunione tra eredi o comproprietari). Ogni erede detiene una quota, cioè una frazione dei diritti sull'insieme dei beni, e non una stanza precisa dell'appartamento.

La vendita di un immobile indiviso rientra tra gli atti più importanti: si decide all'unanimità. Un erede da solo, anche se detiene la quota maggiore, non può quindi vendere l'appartamento senza l'accordo degli altri, salvo autorizzazione del tribunale.

Che cosa succede se un erede rifiuta di vendere?

La legge prevede eccezioni all'unanimità. Quando il rifiuto di un erede mette in pericolo l'interesse comune, un altro erede può essere autorizzato dal giudice a stipulare da solo l'atto di vendita (articolo 815-5 del codice civile francese). Un'altra via è la vendita a maggioranza dei due terzi (articolo 815-5-1), che si svolge in quattro fasi:

  • gli eredi che detengono almeno i due terzi dei diritti esprimono davanti a un notaire (notaio francese) la loro intenzione di vendere;
  • entro un mese, il notaio fa notificare tale intenzione agli altri eredi;
  • se questi si oppongono o non rispondono entro un termine di tre mesi, il notaio lo constata con un verbale;
  • il tribunal judiciaire (tribunale ordinario francese) può a quel punto autorizzare la vendita, se questa non lede in modo eccessivo i loro diritti; la vendita avviene per licitation, cioè all'asta.

Questa procedura è esclusa, in particolare, quando la proprietà del bene è smembrata (démembrement), cioè ripartita tra usufrutto e nuda proprietà. Quando è possibile, un accordo amichevole resta la via più semplice.

Che cosa cambia con la legge del 7 aprile 2026

La legge n. 2026-248 del 7 aprile 2026 mira a semplificare l'uscita dall'indivision. Dal 9 aprile 2026, il presidente del tribunal judiciaire può autorizzare un erede a concludere da solo la vendita di un bene indiviso, quando l'urgenza e l'interesse comune lo giustificano (articolo 815-6 del codice civile francese).

Una precisazione: la decisione di vendere o di dividere davanti al notaio a maggioranza dei due terzi, prevista da questo stesso testo, riguarda soltanto alcune situazioni di indivision relative a beni situati in Corsica. Nelle Alpi Marittime l'unanimità resta la regola, e la vendita a maggioranza dei due terzi continua a richiedere l'autorizzazione del tribunale.

Qual è il ruolo del notaio prima della vendita?

Quando una successione comprende un bene immobile, l'intervento di un notaio è obbligatorio. In genere, due atti preparano la vendita.

L'atto di notorietà (acte de notoriété)

Indica chi sono gli eredi e quale quota spetta a ciascuno. Il notaio lo redige sulla base dell'atto di morte e dei vostri documenti di stato civile. Questo riconoscimento non vale come accettazione dell'eredità.

L'attestazione di proprietà immobiliare (attestation de propriété immobilière)

Questa attestazione notarile constata che l'appartamento è stato trasferito agli eredi. Viene pubblicata presso il servizio di pubblicità immobiliare (service de la publicité foncière). Gli eredi hanno interesse a rivolgersi al notaio entro sei mesi dal decesso: oltre tale termine, la loro responsabilità può essere chiamata in causa. Il notaio dispone poi di quattro mesi per farla pubblicare.

Si può vendere prima della chiusura della successione?

Sì: l'appartamento può essere venduto durante l'indivision, con l'accordo di tutti, senza attendere la divisione. Il notaio deve prima aver redatto gli atti che constatano che gli eredi sono diventati proprietari.

Un punto di attenzione: ogni erede può accettare l'eredità o rinunciarvi, e nessuno può obbligarlo a scegliere nei quattro mesi successivi all'apertura della successione (il decesso). Ora, vendere un bene che ne fa parte equivale ad accettarla tacitamente, in modo puro e semplice: in tal caso l'erede deve pagare i debiti del defunto in proporzione alla sua quota. Fate il punto con il notaio prima di firmare.

Dichiarazione di successione: perché e quando far stimare l'appartamento?

La dichiarazione di successione (déclaration de succession) deve essere depositata entro sei mesi dal decesso se questo è avvenuto nella Francia metropolitana, entro dodici mesi se è avvenuto all'estero.

L'appartamento vi è valutato al valore venale alla data del decesso, in base alla dichiarazione estimativa degli eredi. Il valore venale è il prezzo che si potrebbe ottenere sul mercato, tenuto conto dello stato del bene.

Questo valore serve due volte: è la base di calcolo delle imposte di successione (droits de succession), poi diventa il prezzo di acquisto considerato per calcolare la plusvalenza al momento della rivendita. Deve quindi essere coerente con il mercato e poter essere giustificato.

Da qui l'utilità di far stimare l'appartamento per tempo, mentre il notaio prepara la dichiarazione. Un parere di valore (avis de valeur) redatto da un'agenzia che conosce il quartiere offre agli eredi e al notaio un riferimento argomentato; il valore dichiarato resta sotto la responsabilità degli eredi. Se la vendita avviene più tardi, una nuova stima aggiorna il prezzo. Sulle fonti dei prezzi, leggete il nostro articolo Prezzi immobiliari a Beausoleil: dove trovare i dati reali.

Quale imposta sulla plusvalenza per la rivendita di un bene ereditato?

La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto. Per un bene ricevuto per successione, il prezzo di acquisto corrisponde al valore considerato per il calcolo delle imposte di successione. Se l'appartamento viene rivenduto a questo valore, non vi è quindi alcuna plusvalenza.

Le regole da conoscere:

  • Il prezzo di acquisto può essere maggiorato, dietro presentazione di giustificativi, delle spese d'atto e di dichiarazione e delle imposte di successione pagate per questo bene.
  • La plusvalenza imponibile è tassata al 19% a titolo di imposta sul reddito, a cui si aggiunge il 17,2% di prelievi sociali (prélèvements sociaux). Una tassa supplementare, dal 2% al 6%, si applica quando la plusvalenza imponibile supera i 50.000 €.
  • Un abbattimento si applica a partire dal sesto anno di possesso; l'esenzione è acquisita oltre i 22 anni per l'imposta sul reddito e oltre i 30 anni per i prelievi sociali. Per un bene ereditato, questa durata si calcola a partire dall'apertura della successione.

Il notaio incaricato della vendita calcola la plusvalenza, compila la dichiarazione e versa l'imposta. Per un erede che non risiede in Francia, i prelievi sociali possono essere diversi. Per la vostra situazione personale, il notaio resta l'interlocutore da consultare: la nostra agenzia non fornisce consulenza fiscale.

Quali diagnosi e documenti riunire prima della messa in vendita?

Come per ogni vendita, il venditore consegna all'acquirente un fascicolo di diagnosi tecnica (dossier de diagnostic technique): attestato di prestazione energetica (diagnostic de performance énergétique) e, a seconda dell'età dell'edificio, della sua ubicazione e dei suoi impianti, diagnosi relative a piombo, amianto, elettricità, gas e rischi. A queste diagnosi è dedicato il nostro articolo Diagnosi obbligatorie per la vendita di un appartamento.

Per un appartamento in condominio (copropriété) si aggiungono la superficie privativa dell'unità immobiliare (legge Carrez) e alcuni documenti sul condominio, in particolare:

  • la scheda sintetica del condominio, il regolamento di condominio e lo stato descrittivo di divisione (état descriptif de division);
  • i verbali delle assemblee generali degli ultimi tre anni;
  • il libretto di manutenzione dell'edificio (carnet d'entretien);
  • le informazioni finanziarie: spese condominiali pagate, quota del fondo lavori, situazione delle morosità del condominio;
  • la situazione contabile (état daté), che l'amministratore di condominio (syndic) redige e trasmette al notaio prima della vendita.

A Beausoleil e nei comuni vicini a Monaco

A Beausoleil, Cap-d'Ail, Roquebrune-Cap-Martin, La Turbie o Mentone, l'appartamento ereditato è il più delle volte un'unità immobiliare in condominio, talvolta una seconda casa. Capita anche che il defunto vivesse, o che uno degli eredi viva, a Monaco, in Italia o in un'altra regione. In questi casi è utile conoscere tre punti.

  • Decesso all'estero: la dichiarazione di successione si deposita entro dodici mesi. Quando il defunto risiedeva a Monaco, viene indirizzata al service départemental de l'enregistrement (ufficio dipartimentale del registro) di Nizza.
  • Erede lontano: può farsi rappresentare per procura. Il notaio può redigere questa procura a distanza, su supporto elettronico; in tal caso raccoglie il consenso in videoconferenza.
  • Erede non residente: la vendita di un bene situato in Francia da parte di un non residente richiede, in linea di principio, la designazione di un rappresentante fiscale (représentant fiscal). Sono previsti esoneri, in particolare se il venditore è domiciliato in uno Stato dell'Unione europea, come l'Italia, o se il prezzo non supera i 150.000 € per venditore. Per un erede domiciliato a Monaco, la situazione va verificata con il notaio.

Come vi accompagna Transal Properties

La nostra agenzia ha sede al 10 boulevard de la République, 06240 Beausoleil. Effettuiamo per gli eredi una stima gratuita e senza impegno, che potete trasmettere al vostro notaio. Se decidete di vendere, vi accompagniamo dalla messa in vendita fino alla firma dal notaio, in contatto con ciascuno degli eredi. Per una visione d'insieme, leggete Vendere il proprio appartamento a Beausoleil: le tappe principali, oppure richiedete la vostra stima gratuita.

Laura-Lynn Nacher de Coster, amministratrice di Transal Properties

Fonti

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