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Soggiorno luminoso con grande divano bianco arrotondato, pianta verde, ampie finestre e parquet (foto illustrativa)

21 octobre 2026

Vendere il proprio appartamento a Beausoleil: le tappe principali

Dalla stima all'atto dal notaio, le regole di una vendita in condominio

Vendere un appartamento a Beausoleil si può riassumere in otto tappe: stima, diagnosi, documenti del condominio, mandato scritto, annuncio e visite, proposta d'acquisto, contratto preliminare e infine atto pubblico dal notaio. Poiché il comune è classificato in zona sismica 4, lo stato dei rischi è obbligatorio e va consegnato fin dalla prima visita; secondo il decreto prefettizio pubblicato sulla pagina della prefettura delle Alpi Marittime consultata il 2 ottobre 2026, va prevista anche una perizia sulle termiti. Una volta notificato il contratto preliminare, l'acquirente non professionista dispone di 10 giorni per recedere, a decorrere dal giorno successivo alla notifica.

1. Stimare il prezzo del vostro appartamento

I prezzi delle vendite effettivamente concluse sono pubblici: la banca dati DVF (demandes de valeurs foncières), prodotta dalla Direzione generale delle finanze pubbliche francese, censisce le compravendite immobiliari degli ultimi cinque anni. Potete consultarla sull'esploratore DVF di data.gouv.fr.

Questi dati non dicono nulla del piano, della vista o dello stato dell'edificio. Per sapere dove trovare queste vendite e come interpretarle, leggete il nostro articolo prezzi immobiliari a Beausoleil: dove trovare i dati reali. Da Transal Properties la stima del vostro appartamento è gratuita e senza impegno, in agenzia o a casa vostra.

2. Preparare il fascicolo delle diagnosi tecniche

Le diagnosi obbligatorie formano il fascicolo di diagnosi tecnica (dossier de diagnostic technique, DDT), allegato al contratto preliminare o all'atto di vendita; per un appartamento, il loro elenco dipende in particolare dall'età dell'edificio, dai suoi impianti e dalla sua ubicazione (Service Public). Poiché Beausoleil è classificata in zona sismica 4 (media) secondo Géorisques, lo stato dei rischi (état des risques) è obbligatorio: potete compilarlo voi stessi, deve risalire a meno di 6 mesi e va consegnato all'acquirente fin dalla prima visita. Secondo la pagina della prefettura delle Alpi Marittime consultata il 2 ottobre 2026 e il decreto prefettizio n. 2017-319 che vi è pubblicato, l'intero territorio di Beausoleil è classificato come zona di sorveglianza e di lotta contro le termiti: va quindi prevista una perizia sulla presenza di termiti (état relatif à la présence de termites) risalente a meno di 6 mesi; fatevelo confermare dal tecnico che esegue le diagnosi. Durata di validità, casi particolari e nuovo calcolo dell'attestato di prestazione energetica (diagnostic de performance énergétique, DPE) nel 2026 e nel 2027 sono illustrati nel nostro articolo le diagnosi obbligatorie per la vendita di un appartamento, e i rischi censiti per il comune nella nostra pagina immobiliare a Beausoleil.

3. Raccogliere i documenti del condominio

L'articolo L721-2 del Codice francese della costruzione e dell'abitazione (CCH) impone di consegnare all'acquirente, al più tardi alla firma del preliminare, i documenti sull'organizzazione del condominio (in particolare scheda sintetica, regolamento di condominio e verbali delle assemblee generali degli ultimi tre anni), informazioni finanziarie (spese condominiali, morosità, fondo lavori) e altri documenti, come il libretto di manutenzione (carnet d'entretien) e il piano pluriennale dei lavori (plan pluriannuel de travaux). Se i documenti delle prime due categorie mancano alla firma, il termine di recesso dell'acquirente decorre solo dal giorno successivo alla loro comunicazione (articolo L721-3).

L'amministratore di condominio (syndic) può trasmettere queste informazioni finanziarie in una «situazione contabile preliminare» (pré-état daté), ma il venditore non è tenuto a richiederla: secondo il ministero competente per l'edilizia abitativa, queste informazioni rientrano tra i documenti che l'amministratore pubblica nello spazio online riservato del condominio (risposta all'interrogazione scritta n. 1324). Prima dell'atto, l'amministratore redige la situazione contabile (état daté) e la trasmette al notaio; il suo costo non può superare 380 € IVA inclusa. Il preliminare e l'atto di vendita devono inoltre indicare la superficie privativa dell'unità immobiliare («legge Carrez», articolo 46 della legge del 10 luglio 1965).

4. Firmare un mandato di vendita scritto

Prima di mettere in vendita un immobile, l'agente immobiliare deve disporre di un mandato scritto, firmato dal venditore e in corso di validità. La legge Hoguet del 2 gennaio 1970 (articolo 6) impone che vi siano indicate in particolare le modalità di determinazione del compenso dell'agente e la parte che se ne fa carico. Può essere non esclusivo (mandat simple), esclusivo o semi-esclusivo. Durata, disdetta, clausola penale, diritto di recesso: confrontate queste formule nel nostro articolo mandato semplice o esclusivo: quale scegliere per vendere?

Se vendete a titolo personale e firmate il mandato fuori dai locali dell'agenzia, anche su vostra richiesta, o a distanza, potete recedere entro 14 giorni a decorrere dal giorno successivo alla firma (articoli L221-1 e da L221-18 a L221-28 del Codice del consumo francese). Se chiedete che le visite inizino prima della scadenza di questo termine, leggete che cosa prevede il mandato.

I nostri onorari di vendita sono indicati nel nostro tariffario degli onorari: un compenso forfettario di 5.000 € IVA inclusa per le vendite fino a 50.000 €, poi dall'8% al 5,5% massimo del prezzo di vendita, IVA inclusa, a seconda della fascia di prezzo, e il 10% massimo del prezzo di vendita, IVA inclusa, per una vendita riservata, senza diffusione pubblica. Gli onorari sono a carico del venditore o dell'acquirente, come previsto dal mandato firmato. Non possono essere richiesti prima che la vendita sia effettivamente conclusa (legge Hoguet, articolo 6); secondo Service Public, sono versati dopo la firma dell'atto definitivo dal notaio.

5. Pubblicare l'annuncio e organizzare le visite

L'annuncio di vendita deve indicare in particolare le classi energetica e climatica del DPE e la stima delle spese energetiche annuali, il prezzo (con e senza onorari se li paga l'acquirente), il numero di unità immobiliari del condominio e l'importo medio annuo delle spese condominiali, e rinviare al sito Géorisques.

6. Ricevere una proposta d'acquisto

La proposta d'acquisto (offre d'achat) è un'offerta scritta dell'acquirente, con un prezzo e un periodo di validità. In questa fase non può essere versata alcuna somma al venditore. Se l'accettate, vi impegnate a vendere e non potete più tornare sulla vostra decisione.

7. Firmare il contratto preliminare: promessa o compromesso

Segue il contratto preliminare (avant-contrat). Con la promessa unilaterale di vendita (promesse unilatérale de vente), il venditore si impegna a vendere e l'acquirente conserva la facoltà di acquistare entro un termine stabilito; con il compromesso di vendita (compromis de vente), entrambe le parti si impegnano. Può essere firmato per scrittura privata o davanti al notaio. Una promessa unilaterale stipulata per scrittura privata deve essere registrata entro 10 giorni dalla sua accettazione da parte dell'acquirente, pena la nullità.

Secondo Service Public, il deposito cauzionale (dépôt de garantie) previsto dal compromesso, così come l'indennità di immobilizzazione (indemnité d'immobilisation) prevista dalla promessa unilaterale, viene incassato e bloccato sul conto di deposito vincolato del notaio fino alla vendita. Transal Properties, che non detiene fondi per le vendite, non riceve alcuna di queste somme.

Il termine di recesso di 10 giorni

L'acquirente non professionista di un'abitazione può recedere entro 10 giorni. Il termine decorre dal giorno successivo alla prima presentazione della raccomandata che gli notifica l'atto o, se l'atto è concluso tramite un professionista incaricato della vendita e gli viene consegnato direttamente, dal giorno successivo a tale consegna (articolo L271-1 del CCH). Il venditore non dispone di questo diritto.

Prima della scadenza di questo termine, nessun versamento può essere ricevuto dall'acquirente, salvo eccezioni previste dalla legge: se la vendita avviene tramite un professionista incaricato, la somma può essere affidata a un professionista che dispone di una garanzia finanziaria destinata al rimborso dei fondi, il quale la restituisce entro 21 giorni dal giorno successivo a un eventuale recesso (articolo L271-2).

La condizione sospensiva del mutuo

Se il contratto preliminare indica che il prezzo sarà pagato, anche in parte, con un mutuo immobiliare, esso è concluso sotto la condizione sospensiva (condition suspensive) della concessione del mutuo, valida per almeno un mese dalla firma (o dalla registrazione di una promessa unilaterale stipulata per scrittura privata). Se il mutuo non viene concesso, le somme versate in anticipo sono interamente rimborsate all'acquirente (articolo L313-41 del Codice del consumo francese).

8. Firmare l'atto pubblico dal notaio

L'atto di vendita (acte de vente) è obbligatoriamente redatto da un notaio: si tratta di un atto pubblico (acte authentique). Alla firma, l'acquirente paga il prezzo e le spese notarili e diventa proprietario. Il notaio provvede poi alla trascrizione della vendita presso il servizio di pubblicità immobiliare (service de la publicité foncière).

La vendita dell'abitazione principale è totalmente esente da imposta sulla plusvalenza. Per un'altra abitazione, la plusvalenza può essere tassabile: il notaio incaricato della vendita la calcola, compila la dichiarazione e versa l'imposta (Service Public).

Vendere il vostro appartamento a Beausoleil: il nostro accompagnamento

La nostra agenzia ha sede al 10 boulevard de la République, 06240 Beausoleil. Possiamo stimare il vostro appartamento gratuitamente e senza impegno, poi accompagnarvi fino alla firma dal notaio. Scoprite come vi aiutiamo a vendere il vostro immobile a Beausoleil.

Laura-Lynn Nacher de Coster, amministratrice di Transal Properties

Fonti

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